Clause résolutoire pour impayés de loyers et coronavirus : contestation sérieuse

TJ Paris, Ord., 21 janvier 2021, RG 20/55750

Un bailleur a donné à bail commercial le 23 décembre 2019 à compter rétroactivement du 17 octobre 2019 des locaux à usage de restauration italienne sur place et à emporter à une société.

Cette dernière devant réaliser des travaux dans les lieux loués, le bailleur lui a accordé une franchise de loyer.

En raison de la crise sanitaire, le preneur n’a pas pu ouvrir normalement ses portes et le bailleur a ainsi accepté de réduire de 50% le montant du loyer sur la période du 15 mars au 22 juin 2020.

La société preneuse a sollicité la poursuite des mesures de réduction de loyer, mais les négociations ont échoué.

Le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juillet 2020 pour obtenir notamment le paiement du solde du loyer du troisième trimestre 2020.

Le bailleur a ensuite assigné son preneur en acquisition de clause résolutoire le 2 septembre 2020.

En défense, la société preneuse a soulevé une contestation sérieuse et opposé l’exception d’inexécution, la perte de la chose louée, la compensation de sa dette avec les loyers qu’elle a versés pour le premier trimestre 2020 et pour lesquels elle estime être créancière de son bailleur, la perte de la chose louée, le manquement du bailleur à l’obligation de bonne foi, enfin les dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 qui prohibent toute poursuite pour des loyers dus pendant la période au cours de laquelle les entreprises ont été impactées par des mesures de police administrative.

Le juge relève que l’exception d’inexécution doit être étudiée à la lumière de l’article 1104 du Code civil disposant que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte pour le magistrat que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, et ce d’autant que l’article 1195 du code civil consacrant l’imprévision est applicable au bail commercial dont s’agit.

Le juge fait observer que par ses démarches le preneur a mis en œuvre les dispositions de cet article et peut donc se prévaloir de la survenance des circonstances imprévisibles qu’il vise, le maintien de mesures de police pendant la période de réouverture à la charge des restaurant l’ayant empêchée de démarrer l’exploitation de son restaurant conformément à ses prévisions, et d’amortir ainsi le coût des lourds travaux d’aménagement du local, à charge pour le juge du fond d’en juger.

En tout état de cause, le magistrat a considéré que le preneur bénéficiait de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, applicable à compter du 17 octobre 2020, interdisant temporairement au bailleur toute mesure ou action en lien avec le non-paiement ou le retard de paiement des loyers échus pendant la période pendant laquelle les restrictions sont en vigueur.

Or l’impayé reproché par le bailleur était relatif aux loyers du 3ème trimestre 2020 et visait donc une période pendant laquelle l’activité du preneur était affectée par une mesure de police administrative.

Le juge des référés a donc jugé que la demande en acquisition de clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 16 juillet 2020 était sérieusement contestable.

Il convient de préciser que le preneur a parallèlement fait opposition au commandement de payer devant le Tribunal judiciaire qui est ainsi saisi du fond du dossier.

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