Par cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la question du paiement des charges de copropriété par l’acquéreur d’un lot non encore achevé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En l’espèce, un couple a acquis deux lots d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété dans le cadre d’une VEFA en 1975. Ces lots n’ayant pas été délivrés par le promoteur à la date prévue, la société a été condamnée en 1983 à exécuter la livraison. Le syndicat des copropriétaires de la résidence a alors assigné les acquéreurs en paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 28 décembre 2012, rendu sur renvoi après cassation (1), a condamné les acquéreurs à verser la somme de 13.000 euros au syndicat des copropriétaires au motif « qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins, et que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ».

Devant la Cour de cassation, les acquéreurs font valoir que, dans le cadre d’une vente d’un lot de copropriété en l’état futur d’achèvement, le vendeur et l’acquéreur ont des droits concurrents sur ce lot tant que le bien n’est pas achevé. Ainsi, jusqu’à l’achèvement de l’ouvrage, l’acquéreur ne peut être tenu seul responsable du règlement des charges de copropriétés afférentes.

En outre, ils exposent que « les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs qu’en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de leurs lots ». Il s’ensuit que l’existence effective du lot privatif subordonne l’obligation de paiement par le copropriétaire de sa quote-part de charges. Ainsi, l’inachèvement d’un appartement constituant un lot privatif qui le rend impropre à servir à l’usage d’habitation auquel il est destiné entraîne l’impossibilité de réclamer des charges à son propriétaire.

La Cour de cassation doit ainsi répondre à une question claire : à partir de quand l’acquéreur d’un appartement dans un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement est-il redevable des charges de copropriété ?

Elle y répond par un attendu explicite, au visa des articles 1601-3 du Code civil et R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965, affirmant que « l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis ». La Cour reproche ainsi aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les lots litigieux étaient achevés à la date d’exigibilité des charges.

Cette solution a le mérite d’être simple et cohérente, un copropriétaire n’est tenu de payer les charges de copropriété qu’à partir du moment où son lot est terminé et qu’il peut en disposer conformément à sa destination.

(1) Cass., 3ème Civ., 10 février 2009, n° 08-12.131