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Une QPC rejetée à l’encontre de l’article L. 12-5 du Code de l’expropriation

La Cour de cassation a été saisie d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) relative à l’alinéa 2 de l’article L.12-5 du Code de l’expropriation selon lequel « En cas d’annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge de l’expropriation que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale ».

La QPC était la suivante :

« Le second alinéa de l’article L. 12-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, subsidiairement son interprétation par la jurisprudence constante de la Cour de cassation, méconnaît-il le droit à un recours juridictionnel effectif, garanti par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, le droit de propriété, garanti par les articles 2 et 17 du même texte et les libertés d’entreprendre et du commerce et de l’industrie, garanties par l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, en ce qu’il interdit au preneur à bail du bien objet de l’expropriation de faire constater par le juge de l’expropriation que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale, en cas d’annulation par une décision non encore définitive du juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité ? »

Cette question n’a pas été renvoyée au Conseil Constitutionnel pour deux raisons.

Outre le fait qu’elle n’était pas nouvelle, la Cour de cassation précise qu’elle ne présentait pas un caractère sérieux.

La Cour rappelle en effet que « l’ordonnance d’expropriation ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, seuls le propriétaire et le titulaire de ce droit ont qualité pour faire constater une éventuelle perte de base légale ». Or, le preneur à bail n’étant ni propriétaire ni titulaire de ce droit, ces dispositions du Code de l’expropriation ne lui sont donc pas applicables. Il dispose en revanche d’une action pour faire fixer ou contester l’indemnité d’éviction.

A ce jour, les dispositions précitées de l’article L. 12-5 du Code de l’expropriation n’ont pas été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et dispositifs d’une décision du Conseil Constitutionnel.

A failli à son obligation de conseil l’entrepreneur qui, en l’absence de plans d’implantation, a réalisé un ouvrage en non conforme aux prescriptions du permis de construire et à la règlementation du permis de construire

Il est de jurisprudence constante que tout entrepreneur est, dans le cadre d’un marché de travaux, tenu à une obligation de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage.

En effet, le maître d’ouvrage, généralement profane en la matière, doit être aiguillé et conseillé par les locateurs d’ouvrage tout au long du chantier.

L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 novembre 2013 met en exergue cette règle, et rend une décision protectrice à l’égard du maître d’ouvrage.

En l’espèce, à l’issue d’une procédure d’expertise judiciaire, il est apparu que l’ouvrage litigieux avait été implanté en violation des règles d’urbanisme.

L’entreprise principale avait alors essayé de dégager sa responsabilité, estimant que l’implantation de l’immeuble n’entrait pas dans sa mission, mais dans celle du maître d’œuvre.

Or, au regard des documents contractuels, le maître d’œuvre n’a reçu qu’une mission de réalisation des plans du permis de construire, sans qu’aucune mission relative à l’implantation de l’ouvrage ne lui ait été confiée.

La Haute Cour invalide donc l’argumentaire de l’entreprise principale, considérant « qu’en l’absence de maître d’œuvre et de plans d’implantation, l’entrepreneur a l’obligation de vérifier la conformité de la construction au permis de construire et à la réglementation de l’urbanisme ».

Cet arrêt, confirme la jurisprudence constante, selon laquelle l’entrepreneur qui, en connaissance de cause a exécuté les travaux sans les plans et sans l’intervention d’un maître d’œuvre, est responsable des malfaçons affectant l’immeuble.

Ainsi, l’entrepreneur ne peut se décharger de sa responsabilité en invoquant l’absence de maître d’œuvre.

Il appartient donc à l’entrepreneur, professionnel en la matière, d’attirer l’attention du maître d’ouvrage sur la nécessité de recourir à un maître d’œuvre (CA Paris, 19ème ch. A, 19 janv. 2005, n° 2002/18460).

La Haute juridiction fait dès lors ici une application exacte de la jurisprudence constante en la matière, protectrice du maître d’ouvrage.

La possibilité d’exploiter un fonds de commerce sur le domaine public

Le nouvel article L. 2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose qu’ « un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre ».

Cette disposition met donc fin à la jurisprudence du Conseil d’Etat selon laquelle « eu égard au caractère révocable, pour un motif d’intérêt général, d’une convention portant autorisation d’occupation du domaine public, ainsi que du caractère personnel et non cessible de cette occupation, celle-ci ne peut donner lieu à la constitution d’un fonds de commerce dont l’occupant serait propriétaire » (CE, 31 juillet 2009, Sté Jonathan Loisirs, n° 316534). Et elle met fin, par la même occasion, à la divergence qui existait à ce sujet entre la jurisprudence administrative et la jurisprudence judiciaire.

Il s’agit là d’une évolution notable et attendue du droit de la domanialité publique ; évolution qui demeure sans incidence sur la nature des contrats qui pourront être conclus sur le domaine public, mais qui devrait ouvrir des droits à indemnisation plus importants aux occupants en cas de résiliation de leur titre d’occupation par l’administration.

Un nouveau calendrier électoral pour l’année 2015 annoncé par le Premier Ministre : flou juridique sur la campagne des élections cantonales

Dans le discours de politique générale du Gouvernement prononcé le 16 septembre 2014, le Premier Ministre a indiqué le calendrier électoral projeté pour l’année 2015. Les élections départementales interviendraient au cours du mois de mars 2015, tandis que les élections régionales se dérouleraient à la fin de l’année, en novembre ou en décembre.

Ce découplage, souhaité par les régions qui doivent bénéficier d’un délai suffisant pour mettre en œuvre leurs fusions, résulte de la nécessité de prendre en compte le risque de censure du Juge constitutionnel si les élections départementales avaient été maintenues au mois de décembre 2015 comme il l’avait été prévu, certains conseillers généraux n’ayant pas renouvelé leur mandat depuis 2008.

Il convient de souligner que sans attendre l’adoption du nouveau calendrier électoral par le Parlement, les règles applicables à la communication institutionnelle et encadrant les comptes de campagne sont d’ores et déjà applicables, la loi n° 2013-403 du 17 mai 2013 fixant déjà les élections cantonales au mois de mars 2015. Ainsi, les dispositions relatives à la tenue du compte de campagne et à l’interdiction de don de personnes morales s’appliquent depuis le 1er mars 2014.

Le maintien des élections cantonales au mois de mars 2015, après avoir annoncé leur report à décembre 2015, place clairement les candidats, et notamment les candidats-élus, en difficulté, dans la mesure où il s’agira pour eux d’intégrer de façon rétroactive des dépenses qui pourraient être considérées comme étant électorales (au sens de l’article L. 52-12 du Code électoral) et des recettes perçues également au titre de leur candidature.

De même que les dispositions de l’article L. 52-1 du Code électoral interdisant aux collectivités territoriales d’assurer des campagnes de promotion publicitaire de leurs réalisations et de leur gestion est bien applicable depuis le 1er septembre 2014. Notons néanmoins qu’il appartiendra au Parlement d’arrêter définitivement le calendrier électoral de ces deux scrutins et qu’un nouveau rebondissement est toujours envisageable.

Attention aux dépassements de la durée du travail des salariés à temps partiel

Par un arrêt en date du 12 mars 2014 (n° 12-14.014), la Cour de cassation est venue préciser sa jurisprudence : dès lors que le recours même temporaire à des heures complémentaires a pour effet de porter la durée de travail du salarié à temps partiel au-delà de la durée légale, la requalification du contrat de travail à temps partiel en contrat à temps complet est encourue.

Ainsi, il convient d’être particulièrement vigilant à ne jamais laisser travailler les salariés à temps partiel au-delà de la durée légale du travail soit 35 heures hebdomadaires.

La commune fondée à obtenir le remboursement des frais engagés pour la défense d’un de ses agents

Par un arrêt en date du 2 septembre 2014, la Cour de Cassation a trouvé l’occasion d’affiner sa jurisprudence sur la question de la recevabilité de la constitution de partie civile d’une commune en remboursement des frais de justice qu’elle a avancés à son agent dans le cadre de la protection fonctionnelle.

En effet, jusqu’ici la loi n° 23-634 du 13 juillet 1983 portant droits et obligations des fonctionnaires, et notamment son article 11 relatif à la protection fonctionnelle, laissait encore un vaste champ d’interprétation quant aux modalités de calcul et de prise en charge des frais de justice en cas de litige.

Plus précisément lorsque, dans le cadre de la protection fonctionnelle, les employeurs (Commune ou autres Collectivités publiques) prenaient en charge les frais de justice de leurs agents victimes d’infractions (outrages, menaces, diffamation…), le remboursement de ces frais n’était pas toujours aisé.

Les constitutions de partie civile régularisées par certaines collectivités pour pallier cette difficulté et dans le but d’obtenir directement le remboursement des sommes prises en charge se heurtaient à quelques réticences ; l’encaissement par la collectivité des frais irrépétibles, lorsqu’ils étaient alloués par le Juge pénal à l’agent, posait également parfois difficulté dans l’esprit des comptables publics.

En l’espèce, pour justifier et rendre recevable sa constitution de partie civile, la commune faisait valoir que l’infraction reprochée, à savoir un outrage sur une personne dépositaire de l’autorité publique, portait atteinte à l’image du service de la police municipale et qu’elle avait subi une atteinte à sa réputation et à son honneur.

C’est ainsi que le Tribunal pour enfants et la Cour d’Appel de Dijon déclaraient irrecevable la constitution de partie civile de la ville aux motifs que l’article 11 de la loi du 13 juillet 1983 limitait l’action directe des collectivités publiques à l’obtention, par l’auteur de l’infraction, de la restitution des sommes versées directement au fonctionnaire, auxquelles ne pouvaient être assimilés les frais de conseil pris en charge par la ville.

Pour justifier du bien-fondé de sa demande, la ville arguait du fait qu’elle avait payé et fait l’avance des frais et honoraires de l’avocat représentant son agent.

La Cour de Cassation a censuré le raisonnement des juges du fond pour avoir méconnu les dispositions et le sens de l’article 11 de la loi du 13 juillet 1983.

En effet, les juges ont considéré que la collectivité publique, tenue de protéger les fonctionnaires contre diverses infractions (menaces, outrages, injures, diffamation…) dont ils pourraient être victimes à l’occasion de leurs fonctions, et de réparer, le cas échéant, le préjudice qui en est résulté, peut être subrogée aux droits de la victime pour obtenir de l’auteur de l’infraction la restitution des sommes versées au fonctionnaire concerné, ce qui inclut donc aujourd’hui avec certitude les frais d’avocat.

Cet arrêt marque donc une avancée notable en la matière et permet donc à l’avenir aux communes de prendre en charge financièrement la défense de ses agents puis de s’en faire rembourser par le prévenu condamné.

Emprunts toxiques : entre la loi du 29 juillet 2014 relative à la sécurisation des contrats de prêt structurés et les négociations à engager pour obtenir l’aide du fonds de soutien : quelles perspectives pour les collectivités territoriales ?

La loi du 29 juillet 2014, relative à la sécurisation des contrats de prêts structurés souscrits par les personnes morales de droit public est donc venue valider rétroactivement des contrats de prêts structurés dont le TEG faisait défaut ou était erroné.

A-t-elle mis fin, de fait, aux nombreux contentieux en cours opposant des acteurs publics et des banques ? Rien ne permet de le penser. Tout d’abord, la plupart de ces contentieux ne reposent pas sur le seul grief de l’omission ou de l’erreur de TEG. Ils mettent en avant bien d’autres griefs, parmi lesquels l’insuffisance des informations fournies la banque, le dol qu’elle a commis ou le dépassement du taux de l’usure, que la loi n’a pas effacés ! Ensuite, s’agissant encore du TEG, il n’est pas dit que le juge interne chargé de ces contentieux acceptera d’appliquer une loi que n’a certes pas censurée le Conseil constitutionnel, mais qu’il pourrait bien considérer contraire à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme. Il pourrait fort bien, en effet, s’alignant sur l’attitude restrictive adoptée par la CEDH en la matière, considérer, déjà saisi de la question par des requérants, que la loi du 29 juillet n’est pas justifiée par « d’impérieux motifs d’intérêt général ».

Il convient de le conserver à l’esprit à l’heure où se profilent la perspective du recours au fonds de soutien et de discussions éventuelles avec des établissements bancaires. Les chances de parvenir à des solutions satisfaisantes, dans cette hypothèse aussi, dépendent pour beaucoup du dossier contentieux sur lequel pourront s’appuyer jusqu’au dernier moment les acteurs publics pour négocier. Plus solide sera ce dossier, plus efficaces seront les positions des collectivités.

Loi de finances rectificative pour 2014

Loi n° 2014-891 du 8 août 2014 de finances rectificative pour 2014

Cass., 2ème Civ., 4 avril 2013, 12-15.740

Certaines dispositions de la loi de finances rectificative, définitivement adoptée le 23 juillet 2014 et déférée à la censure du Conseil constitutionnel qui l’a déclarée conforme à la Constitution dans sa décision du 6 août 2014 (article 9), intéressent plus particulièrement les finances des collectivités territoriales.

A cet égard, l’article 17 de la loi précise les conditions d’exonération de versement transport pour les fondations et les associations reconnues d’utilité publique à but non lucratif. A cet égard, ces fondations et ces associations sont désormais exonérées de plein droit du versement transport, d’une part, sous réserve de respecter certaines conditions tenant aux modalités d’exercice de l’activité, si leur activité principale a pour objectif soit d’apporter un soutien à des personnes en situation de fragilité, du fait de leur situation économique ou sociale, du fait de leur situation personnelle et particulièrement de leur état de santé ou du fait de leurs besoins en matière d’accompagnement social ou médico-social, soit de contribuer à l’éducation à la citoyenneté et à la lutte contre les inégalités sociales par l’éducation populaire et, d’autre part, si leur activité principale consiste à coordonner, soutenir ou développer des fondations et associations entrant dans le champ de l’exonération susmentionnée.

Il s’agit là de la transposition des critères fixés par la Cour de cassation et déjà applicables en matière d’exonération du versement transport. Par ailleurs, cette disposition législative permet également aux autorités organisatrices de transport d’exonérer ponctuellement les fondations et les associations reconnues d’utilité publique à but non lucratif dont l’activité principale répond aux conditions énumérées.

Par ailleurs, eu égard à la diminution important de recettes subies par les communes, le budget rectificatif de 2014 supprime l’automaticité du transfert de la taxe communale sur la consommation finale d’électricité des communes à l’autorité organisatrice de la distribution d’électricité. En outre, la loi de finances rectificatives pour 2014 modifie les règles de plafonnement de la taxe additionnelle sur la cotisation foncière des entreprises affectée aux chambres des métiers et de l’artisanat de manière à ce que ce plafonnement ne s’applique plus sur la fraction de taxe affectée à chacune des chambres mais sur le montant total de la taxe dont bénéficient les chambres.

L’adoption prochaine du projet de loi de finances pour 2015 devrait donner lieu à de nouveaux débats sur le maintien de certaines taxes et allocations.

Précisions sur les mesures de soins psychiatriques sans consentement

Une première circulaire du 22 mai 2014 avait présenté les dispositions de la loi du 27 septembre 2013 concernant les personnes pénalement irresponsables, modifiant certains aspects de la procédure de prise en charge des personnes faisant l’objet de soins psychiatriques prévue par la loi n° 2011-803 du 5 juillet 2011. De nouveau, la circulaire du 18 août 2014 précise la mise en œuvre des procédures judiciaires de mainlevée et de contrôle des soins psychiatriques sans consentement.

La circulaire évoque notamment la clarification opérée des règles applicables en cas de désaccord sur les modalités de soins entre les psychiatres et le Préfet. Ainsi, si le Préfet ne suit pas le premier avis médical attestant de ce que l’hospitalisation complète n’est plus nécessaire, il doit en revanche suivre le second avis médical qui confirme la nécessité de la mainlevée de la mesure. En dernier recours, le Juge des libertés et de la détention, saisi par le directeur de l’établissement, devra statuer dans un bref délai.

Dans le cadre du contrôle des soins psychiatriques, il n’est plus nécessaire d’établir un certificat médical entre le 5ème et le 8ème jour d’hospitalisation ni même de solliciter l’avis conjoint de deux psychiatres lors de la saisine du Juge, l’avis motivé d’un psychiatre étant désormais suffisant. En outre, en application de la jurisprudence administrative, les pièces transmises au juge des libertés et de la détention devront inclure la décision d’admission prise par le directeur de l’établissement de soins, qui sera motivée et formalisée pour permettre au juge d’exercer son contrôle.

Par ailleurs, la circulaire rappelle clairement les délais de saisine du juge ainsi que les modalités de computation. Enfin, corrigeant les dispositions « retoquées » par le Conseil constitutionnel, la loi prévoit désormais que l’audience est publique et qu’elle se tient dans une salle aménagée sur l’emprise de l’établissement de santé sauf si elle ne permet pas d’assurer la sincérité des débats et l’accès du public, elle se tient alors au Tribunal de grande instance. A cet égard, la circulaire précise que, en cas d’appel, l’audience se tient également dans une salle située au sein de l’établissement d’accueil.

Partant, devant l’enchevêtrement des textes, la circulaire éclaircit les modalités de mise en œuvre des procédures relatives aux soins psychiatriques sans consentement, récemment remaniées par une loi et un décret, à la suite de la décision du Conseil constitutionnel du 20 avril 2012.

Présentation et état des lieux du PLUi après la loi ALUR : entre consécration et désaveu (1ère partie)

Le caractère automatique ou non du transfert de la compétence « Plan Local d’Urbanisme (PLU) » aux communautés d’agglomération et de communes a donné lieu à de multiples versions du texte. Finalement, l’article 136 de la loi ALUR (1) prévoit que les communautés deviendront compétentes en matière de PLU à l’issue d’un délai de trois ans à compter de la publication de la loi.

Cependant, ce transfert n’aura pas lieu si trois mois avant l’expiration de ce délai de trois ans, au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population s’y opposent. Si certains y ont vu un désaveu du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi), il n’en demeure pas moins qu’il existe une ambition de consacrer le PLUi comme le nouveau document de planification stratégique.

C’est ce choix de l’échelon communautaire comme échelon stratégique de la planification urbaine qui fera tout d’abord l’objet de la présente étude (I). En outre, le nouveau régime se caractérise par le mécanisme de transfert automatique de la compétence en matière de PLU aux communautés d’agglomération et de communes (II.), lequel a toutefois été assorti d’un certain nombre de garanties accordées aux communes membres, telles que, notamment, leur association plus étroite à l’élaboration du PLUi (III.).

I/ Pourquoi l’échelon intercommunal ?

Après la loi Grenelle II qui a promu l’idée du PLUi comme devant être la règle, et le PLU communal l’exception (I.1), la loi ALUR a entendu généraliser le PLUi. L’idée qui préside à ce transfert réside dans le choix de l’échelon intercommunal comme l’échelon le plus pertinent pour la planification urbaine et l’aménagement du territoire ; elle résulte également de retours d’expérience satisfaisants (I.2).

I.1. Etat des lieux avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR

Prenant acte des dynamiques territoriales qui s’inscrivent de plus en plus à l’échelle supracommunale, la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement a consolidé l’approche intercommunale en promouvant le PLU communautaire.

Pour autant, le législateur a opté pour l’incitation et non pour l’obligation de transférer la compétence PLU aux communautés d’agglomération et de communes (2).

Par conséquent, et il s’agit là des chiffres mis en exergue dans l’étude d’impact relative à la loi ALUR, seules 14 communautés d’agglomération et 175 communautés de communes exercent actuellement la compétence PLU communautaire (soit respectivement seulement 7 % et 8 % de chaque catégorie de communautés).

Cet état des lieux permet de mieux comprendre pourquoi le législateur a souhaité voir la compétence PLU automatiquement transférée à compter d’un certain délai afin que les communes, n’ayant pas joué le jeu jusqu’à maintenant, ne disposent plus que d’une faible échappatoire pour conserver cette compétence.

I.2. Les objectifs poursuivis par la loi ALUR et les retours d’expérience

La question qui s’est posée pendant les débats autour de l’adoption de la loi ALUR est celle de l’échelon territorial le plus adapté pour concevoir la planification des territoires.

Selon l’étude d’impact du projet de loi en date du 25 juin 2013, les problématiques de développement durable concernant l’énergie ou le climat peuvent être traitées de manière plus aisée à l’échelle intercommunale, et ce d’autant plus que les lois Grenelle I et II ont créé de nouvelles exigences en termes environnementaux.

D’une part, le transfert de la compétence PLU prévu par la loi ALUR intervient afin d’assurer une meilleure cohérence des problématiques d’urbanisme, d’habitats, de déplacements et d’environnement.

La finalité de ce transfert réside également dans une gestion plus économe de l’espace et la mise en œuvre d’une réflexion commune sur la distribution des équipements, des services, sur les équilibres territoriaux entre les espaces denses de développement et les espaces non urbanisés.

D’autre part, l’objectif poursuivi est également la création d’un « esprit communautaire » ainsi que le développement de liens de solidarité.

Enfin, l’un des derniers arguments avancés en faveur du PLUi consiste dans la mutualisation des ressources en ingénierie et des moyens financiers.

Du reste, en pratique, les retours d’expérience désormais nombreux des élus qui se sont engagés dans la démarche d’un PLU intercommunal sont positifs (3), l’accent étant mis sur le saut qualitatif des documents produits à l’échelon intercommunal et la mutualisation des moyens financiers.

Par ailleurs, cette promotion du PLUi va de pair avec l’achèvement de la carte intercommunale (4) posé par la loi n° 2010-1563 du 16 décembre 2010 de réforme des collectivités territoriales contraignant les communes à adhérer à une intercommunalité à fiscalité propre.

Ces retours d’expérience positifs ont constitué un argument de poids dans la promotion du PLUi, mais n’ont pour autant pas évité les questionnements sur la réalité de cette promotion, eu égard à l’instauration de cette minorité de blocage tant commentée.

II/ Présentation du mécanisme de transfert de la compétence en matière de PLU aux EPCI

II.1. Un transfert automatique

La loi ALUR procède à l’extension d’un dispositif d’ores et déjà applicable aux communautés urbaines (5) et aux métropoles (6), et modifie par son article 136 certaines dispositions du Code général des collectivités territoriales.

Les communautés de communes (7) et les communautés d’agglomération (8) deviendront ainsi compétentes de plein droit en matière de PLU, le lendemain de l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la publication de la loi ALUR, soit le 27 mars 2017.

II.2. La très controversée possibilité de blocage des communes membres

Cette automaticité a toutefois été mise à mal lors des débats législatifs, puisqu’il est possible pour une minorité de blocage de s’opposer au transfert de la compétence du PLU à la communauté ; celle-ci, pour faire obstacle à l’exercice de la compétence en matière de PLU par les EPCI, devra être composée d’au minimum 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population.

Plusieurs situations doivent être distinguées.

Tout d’abord, avant le 27 mars 2017, les communes membres des communautés d’agglomération et des communautés de communes peuvent leur transférer la compétence en matière de PLU dans les conditions prévues à l’article L. 5211-17 du Code général des collectivités territoriales, c’est-à-dire par délibérations concordantes de l’organe délibérant de l’EPCI et des conseils municipaux se prononçant dans les conditions de majorité requises pour la création de l’établissement public de coopération intercommunale (9).

Ensuite, dans un délai de trois mois précédant le 27 mars 2017, les communes disposent de la faculté de s’opposer au transfert de plein droit de la compétence en matière de PLU. Il semblerait, bien que le texte ne le prévoie pas expressément, que les communes devront s’opposer à ce transfert par délibération du conseil municipal. Précisons ici qu’en pratique, afin de vérifier si la minorité de blocage est atteinte (10), il pourrait en outre apparaître opportun que les conseils des communautés, après l’expiration de ce délai de trois ans, viennent constater par délibération si le transfert de compétences a ou non été opéré.

Par ailleurs, à compter du 27 mars 2017, les dispositions de l’article L. 5211-17 du Code général des collectivités territoriales ne seront plus applicables au transfert de compétences en matière de PLU.

En effet, dans une telle hypothèse, si la communauté de communes ou la communauté d’agglomération n’était pas devenue compétente en matière de PLU, l’organe délibérant de l’EPCI pourra à tout moment se prononcer par un vote sur le transfert de cette compétence à la communauté. S’il devait se prononcer en faveur de ce transfert, la compétence sera transférée à la communauté, sauf si la minorité de blocage évoquée précédemment devait s’y opposer dans les trois mois suivant ce vote.

Enfin, la loi ALUR prévoit que si, après le 27 mars 2017, la communauté de communes ou la communauté d’agglomération n’était pas devenue compétente en matière de PLU, elle le deviendra de plein droit le premier jour de l’année suivant l’élection du président de la communauté consécutive au renouvellement général des conseils municipaux et communautaires, soit le 1^er janvier 2021 (11). Les communes pourraient néanmoins continuer de s’opposer à ce transfert, dans un délai de trois mois précédant cette échéance.

III. Des communes mieux associées à l’élaboration et au suivi des PLUi

III.1. De la concertation à la collaboration

Le législateur affiche la volonté d’accorder des garanties plus importantes aux communes lors de l’élaboration du plan local d’urbanisme intercommunal.

A cet égard, et alors qu’auparavant, le Plan local d’urbanisme devait être élaboré en « concertation » avec les communes membres de l’EPCI, cette procédure doit désormais être conduite en « collaboration » avec ces collectivités.

Dans un premier temps, le Président devra prendre l’initiative de rassembler l’ensemble des maires des communes membres, dans le cadre d’une « conférence intercommunale », tendant à définir les modalités de cette collaboration.

Dans un second temps, il appartiendra à l’organe délibérant de l’EPCI d’arrêter les modalités de cette collaboration, sur la base des éléments définis lors de la conférence intercommunale.

On peut ici supposer que la délibération arrêtant les modalités de collaboration de l’EPCI avec les communes devra intervenir suffisamment en amont de la procédure ; il pourrait même être opportun qu’elle soit prise avant que ne soit prescrite l’élaboration du PLUi ou, à tout le moins, concomitamment avec cette décision (12).

III.2. Possibilité pour les communes d’être à l’initiative des plans de secteur

Les PLUi pouvaient déjà comprendre des plans de secteur (13), afin de définir des règles d’urbanisme spécifiques aux territoires concernés.

La loi ALUR renforce ce dispositif en prévoyant que les communes peuvent désormais demander à être couvertes par un plan de secteur ; dans une telle hypothèse, un débat devra être organisé au sein de l’organe délibérant de l’EPCI afin que celui-ci délibère sur l’opportunité d’élaborer ce plan.

Les communes ont ainsi leur mot à dire – même si elles ne prennent pas la décision finale – quant à la forme que doit revêtir le PLUi. Il pourrait toutefois apparaître difficile pour un EPCI – juridiquement comme politiquement – de refuser d’accéder à une telle demande, alors que l’élaboration de plans de secteurs permet d’associer plus étroitement les communes.

La mise en place de plans de secteurs ne doit pas pour autant remettre en cause l’objectif des PLUi qui tend à l’organisation et à la mise en œuvre d’un projet à l’échelle intercommunale ; les PLUi ne sauraient constituer qu’une superposition de plans de secteurs et doivent partager le même rapport de présentation et PADD (14).

III.3. Tenue d’un débat sur la politique locale en matière d’urbanisme

Lorsque c’est un EPCI qui dispose de la compétence en matière de plan local d’urbanisme et toujours dans le souci d’associer de façon plus étroite les communes, la loi ALUR prévoit qu’un débat soit organisé par son organe délibérant au moins une fois par an, portant sur la politique locale de l’urbanisme.

Ces nouvelles dispositions devraient ainsi permettre aux communes d’être assurées de la mise à l’ordre du jour du conseil communautaire des questions relatives aux règles d’urbanisme applicables sur leur territoire, et il pourra à cet égard être discuté de la nécessité de faire évoluer le PLU.

III.4. La clause de sauvegarde est maintenue

La clause de sauvegarde prévoyant que, lorsqu’une commune émet un avis défavorable sur les orientations d’aménagement et de programmation ou les dispositions du règlement qui la concernent directement, l’organe délibérant doit délibérer à nouveau sur ces dispositions, est maintenue.

Alors que la loi Grenelle II prévoyait que l’organe délibérant arrête le projet de PLUi « à la majorité des deux tiers de ses membres », désormais, celui-ci doit se prononcer à la majorité des deux tiers des suffrages exprimés, afin d’éviter tout blocage qui pourrait être lié à l’absence des conseillers communautaires.

Céline LHERMINIER, avocat à la cour

(1) Notons ici que la loi a été définitivement promulguée le 24 mars 2014 sous le n° 2014-366 et publiée au Journal Officiel en date du 26 mars 2014

(2) Seules les communautés urbaines et les métropoles détiennent de plein droit la compétence en matière de PLU

(3) Voir en ce sens les pages 10 et suivantes du Rapport du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable de juillet 2013

(4) En dehors de la petite couronne parisienne

(5) CGCT, art. L. 5215-20

(6) CGCT, art. L. 5217-2

(7) Qu’il s’agisse des communautés de communes relevant des dispositions de l’article L. 5214-16 du CGCT, ou de celles, éligibles à la dotation d’intercommunalité, et dont le régime est fixé par l’article L. 5214-23-1 du CGCT

(8) CGCT, art. L. 5216-5

(9) Conformément aux dispositions de l’article L.5211-5, II du CGCT, cet accord doit notamment être exprimé par deux tiers au moins des conseils municipaux des communes intéressées représentant plus de la moitié de la population totale de celles-ci, ou par la moitié au moins des conseils municipaux des communes représentant les deux tiers de la population

(10) Il aurait en effet pu être opportun qu’un système analogue à celui fixé par l’article L. 5211-17 du CGCT, prévoyant que le transfert de compétences soit prononcé par arrêté préfectoral, soit ainsi prévu par la loi ALUR.

(11) cf. article L. 227 du Code électoral et nouvel article L. 273-3 du même code, tel que résultant de la loi n° 2013-403 du 17 mai 2013 relative à l’élection des conseillers départementaux, des conseillers municipaux et des conseillers communautaires, et modifiant le calendrier électoral. Cette échéance pourrait être différente si la durée du mandat des conseillers municipaux et communautaires devait être modifiée

(12) Voir sur ce point, Yves Malfilâtre, Thierry Ménager, Pierre Narring, Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) intégrateur, assurer la réussite d’une réforme essentielle, Rapport n° 008802-01, Conseil général de l’environnement et du développement durable, juill. 2013, p.27.

(13) Etant précisé que ce dernier doit préciser les orientations d’aménagement et de programmation ainsi que le règlement spécifiques à ce secteur.

(14) Voir notamment sur ce point, Doc. Sénat n° 552, 9 juill. 2009, p. 68.

Bornes électriques et opérateur national

La proposition de loi facilitant le déploiement d’un réseau d’infrastructures de recharge de véhicules électriques a été définitivement adoptée le 22 juillet 2014 par l’Assemblée Nationale. Ainsi, la loi n° 2014-877 du 4 août 2014 facilitant le déploiement d’un réseau d’infrastructures de recharge de véhicules électriques sur l’espace public prévoit que « l’Etat ou tout opérateur, y compris un opérateur au sein duquel une personne publique détient, seule ou conjointement, une participation directe ou indirecte, peut créer, entretenir et exploiter sur le domaine public de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs groupements un réseau d’infrastructures nécessaires à la recharge de véhicules électriques et de véhicules hybrides rechargeables sans être tenu au paiement d’une redevance, lorsque cette opération s’inscrit dans un projet de dimension nationale ».

La dimension nationale du projet est caractérisée dès lors que celui-ci concerne le territoire d’au moins deux régions et que « le nombre et la répartition des bornes à implanter assurent un aménagement équilibré des territoires concernés ». Le projet en cause doit être approuvé par les ministres de l’industrie et de l’écologie.

Par ailleurs, « les modalités d’implantation des infrastructures » doivent faire l’objet d’une concertation entre la personne qui initie le projet, les collectivités territoriales et les personnes publiques gestionnaires du domaine public concerné, l’autorité ou les autorités organisatrices du réseau de distribution d’électricité lorsqu’elles assurent la maîtrise d’ouvrage des travaux de développement des réseaux publics de distribution d’électricité, ainsi que les gestionnaires de réseau de distribution d’électricité compétents au titre de leur zone de desserte exclusive (soit EDF ou des ELD).

On précisera enfin que les projets initiés par les communes ou des établissements ou syndicats d’énergie ou de transport à qui la compétence aurait été transférée, en application des dispositions de l’article L. 2224-37 du Code général des collectivités territoriales, ne sont pas remis en cause par cette loi.

Bornes électriques et financement ADEME

L’ADEME a adopté, le 17 juillet 2014, un nouveau dispositif d’aide au déploiement d’infrastructures de recharge pour les véhicules hybrides et électriques, lequel expirera le 31 décembre 2015.

Pour mémoire, l’action de l’ADEME s’inscrit ici dans le cadre des investissements d’avenir au titre du programme « véhicules du futur » : sous réserve du respect d’un certain cahier des charges, elle octroie des financements aux projets de collectivités territoriales ayant pour objet la réalisation d’un réseau d’infrastructures de recharges pour véhicules électriques et hybrides. A cette fin, un appel à manifestation d’intérêt (AMI) avait d’abord été lancé en avril 2011, qui s’est clos le 16 décembre 2013. A ensuite mis en place, le 10 janvier 2013, un « dispositif d’aide au déploiement d’infrastructures de recharges pour les véhicules hybrides et électriques » qui expirera le 31 décembre 2014. Compte tenu de l’arrivée à terme proche de ce dispositif et de l’absence de distribution de la totalité du financement dédié à ces investissements, l’ADEME prolonge son action et a adopté, le 17 juillet 2014, un nouveau dispositif d’aide au « déploiement d’infrastructures de recharge pour les véhicules hybrides et électriques » qui expirera le 31 décembre 2015.

Ces mécanismes de financements ont progressivement fait l’objet d’un assouplissement. En effet, l’octroi de fonds dans le cadre de l’AMI initial était enfermé dans des conditions très restrictives. Ainsi, seul 2 projets ont été financés dans ce cadre. Le dispositif lancé le 10 janvier 2013 a alors considérablement ouvert le champ de ses bénéficiaires potentiels.

Désormais, au regard du nombre de projets financés sur la base du dispositif antérieur qui reste inférieur aux attentes de l’ADEME, et afin de continuer à soutenir le développement de la mobilité électrique, celui adopté le 17 juillet 2014 ouvre plus encore le champ des bénéficiaires potentiels de ces financements. Ainsi, le nouveau dispositif est désormais ouvert aux projets portés par de plus petites collectivités, le seuil de 200.000 habitants ne figurant plus dans le nouveau cahier des charges. Un nouveau seuil est toutefois intégré : les projets, pour être éligibles au financement de l’ADEME, doivent « permettre la mise à disposition d’au moins un point de charge pour 3.000 habitants ».

Autre élément d’élargissement du dispositif, sont désormais éligibles au financement ADEME les infrastructures « installées dans le cadre d’un contrat de concession » dès lors que celui-ci a été attribué après une mise en concurrence qui « précise explicitement les conditions et le montant forfaitaire de l’aide accordée à la collectivité dans le cadre du dispositif ».

Le dernier élément significatif d’élargissement des bénéficiaires potentiels est relatif au coût : sont désormais éligibles, les projets dont les coûts liés aux infrastructures sont « supérieurs ou égaux à 200.000 euros » et non plus à 400.000 euros.

Enfin, s’agissant des taux de financement, ils sont de 50% « avec un plafond d’aide de 1.500 euros » par bornes pour les bornes de recharge normale et de 3.000 euros pour les bornes de recharge accélérée. Le taux de soutien est de 30% « avec un plafond d’aide de 12.000 euros» par borne pour les bornes de recharge rapide.

Activités privées lucratives non autorisées des fonctionnaires : contestation et sanction

Par une décision de la Section du Contentieux rendue le 16 juillet 2014, le Conseil d’Etat a eu à connaître de la légalité de la décision de révocation d’un agent de la Commune de Jouy-en-Josas. Confirmant la légalité d’une révocation fondée sur la gestion par un fonctionnaire d’une société privée, l’arrêt est particulièrement intéressant à deux égards.

D’abord, parce que le Conseil d’Etat juge que l’administration peut parfaitement confier à une société de détectives privés la charge de mettre en évidence l’exercice par un de ses agents d’une activité interdite par les dispositions de l’article 25 I de la loi n° 83-634 du 13 juillet 1983 portant droits et obligations des fonctionnaires, sans que cela ne constitue un manquement de l’employeur à son obligation de loyauté et donc, un motif de contestation des preuves apportées.

Ensuite, parce que le Conseil d’Etat indique que dès le moment où l’activité privée de gestion de société non autorisée a une vocation lucrative, cette circonstance suffit à la qualification d’activité privée lucrative, quand bien même l’agent n’aurait, en réalité, perçu aucune rémunération du fait de l’absence de rentabilité de son activité.

Quand l’emploi fonctionnel de Directeur général des services est créé… par le Juge administratif

Dans cette affaire déjà relativement originale étant donné que le Juge administratif est rarement saisi de requêtes tendant à la censure d’arrêtés portant fin de fonctions pour perte de confiance d’agents chargés de la direction générale des services d’une collectivité ou d’un établissement public, la Cour administrative d’appel de Nancy a rendu une décision pour le moins novatrice.

Elle a en effet ignoré le fait que la délibération créant l’emploi d’attaché territorial destiné à permettre le recrutement de l’ex-Directeur général des services de la Communauté de communes du bassin de Neufchâteau ne portait pas création d’un emploi fonctionnel sur le fondement de l’article 53 de la loi du 26 janvier 1984 portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique territoriale.

Concrètement, c’est donc sans même que le Conseil communautaire de la Communauté de communes du bassin de Neufchâteau ait jamais pris la décision de créer un emploi fonctionnel que la Cour a considéré que son ex-directeur général était placé sur un emploi de cette catégorie et qu’il pouvait, en conséquence, être licencié sur le fondement de la simple perte de confiance spécifique aux emplois fonctionnels.

Pour ce faire, la Cour a retenu que l’emploi d’attaché territorial avait expressément été créé pour supporter des fonctions de direction, ainsi que la circonstance selon laquelle le contrat conclu avec l’agent (en l’absence de recrutement d’un fonctionnaire titulaire du grade d’attaché territorial) précisait également que les fonctions à exercer consistaient dans la direction générale des services.

Relevant au surplus que la Communauté de communes comptait plus de 10.000 habitants et pouvait donc créer un tel emploi, la Cour a en revanche écarté ce moyen tenant au fait que l’agent ignorait les conditions selon lesquelles il pouvait être mis fin a ses fonctions.

C’est ainsi qu’elle n’a pas hésité à déposséder de facto le Conseil communautaire de son propre pouvoir de création des emplois, détenu en application de l’article 34 de la loi du 26 janvier 1984.

Par cet arrêt, la Cour administrative d’appel de Nancy rend donc implicitement mais certainement obligatoire la création de l’emploi fonctionnel de Directeur général des services dans les collectivités et établissements publics qui remplissent les conditions démographiques de création d’une telle catégorie d’emploi.

Préemption sur adjudication : le droit de préemption ne peut s’exercer qu’après l’audience de vente aux enchères !

Dans une affaire récente, le Juge judiciaire a eu l’occasion de sanctionner la mise en œuvre du droit de préemption sur adjudication de manière prématurée.

Spécifiquement dans cette affaire, la Ville avait fait connaître au greffe des Criées qu’elle entendait se substituer à l’adjudicataire avant même la tenue de l’audience de vente aux enchères publiques.

La Commune avait ainsi, dès réception de la déclaration d’intention d’aliéner souscrite par le greffe, pris sa décision et l’avait notifiée.

Mais logiquement, le Juge judiciaire, tant la Cour d’appel saisie que la Cour de cassation, a censuré la procédure suivie par la Commune au motif que la décision de se substituer à l’adjudicataire ne pouvait valablement intervenir qu’à la suite des enchères.

En pratique, le délai de 30 jours pour préempter sur adjudication revêt un caractère particulièrement court.

Mais il ne peut pas être contourné par l’effet d’une décision qui serait édictée de manière anticipée, l’autorité préemptrice ne pouvant au mieux que se préparer à exercer sa prérogative dès que les enchères se sont tenues, voire que des surenchères aient eu lieu dans le délai de 10 jours puisque le droit de préemption peut être utilisé en cas de surenchère.

Conséquence de la perte de la qualité d’expropriant par décision irrévocable du Juge administratif sur la procédure de fixation des indemnités d’expropriation

Cass., Civ. 3ème, 12 juin 2014, n° 13-17.702

Cass., Civ. 3ème, 12 juin 2014, n° 13-17.708

Dans les arrêts commentés, l’autorité expropriante avait saisi le juge de première instance aux fins de fixation des indemnités d’expropriation de deux parcelles, antérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

Postérieurement à cette saisine, la délibération du conseil municipal par laquelle celui-ci avait approuvé la signature de la concession d’aménagement avec la société expropriante, et la décision du maire de signer cette concession, ont été annulées irrévocablement par la juridiction administrative.

Dès lors, l’exproprié avait sollicité l’annulation de la procédure et de l’appel diligentés par cette dernière en raison de la perte rétroactive de sa qualité pour exproprier, sur le fondement de l’article L.13-4 du Code de l’expropriation.

Le Juge d’appel n’avait pas fait droit à cette demande en raison d’une procédure en cours relative à la légalité de l’arrêté de cessibilité.

La Cour d’appel précisait en outre que dans la mesure où le Juge de première instance avait fixé les indemnités après l’intervention de l’ordonnance d’expropriation, le transfert de propriété à son profit n’était pas annulé ce qui lui donnait qualité pour exproprier.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel au motif que le Juge d’appel s’était fondé sur un moyen inopérant et avait ainsi entaché son arrêt d’un défaut de base légale.

En conséquence, l’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Paris autrement composée, afin que cette dernière se prononce sur la régularité de la procédure diligentée par l’autorité expropriante à la suite de l’annulation définitive des décisions approuvant la signature de la concession d’aménagement lui donnant la qualité d’expropriant.

Constitution de réserves foncières par voie d’expropriation : l’autorité expropriante doit justifier de la réalité d’un projet d’aménagement dès l’engagement de la procédure en vue d’obtenir la déclaration d’utilité publique

Au visa de l’article L. 221-1 du Code de l’urbanisme, lequel précise que les personnes publiques peuvent acquérir des biens immobiliers pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d’une opération d’aménagement et ce, le cas échéant, par voie d’expropriation, le Conseil d’Etat a transposé à la procédure d’expropriation les exigences jurisprudentielles découlant en matière de préemption, à savoir que la constitution de réserves foncières doit reposer sur un projet dont la nature doit être précisément mentionnée aux termes de la décision de préemption (voir notamment : CE, 20 novembre 2009, Commune d’Ivry-sur-Seine, req. n° 316733).

Ainsi, concernant une procédure d’expropriation, cette nature doit figurer dès le dossier soumis à enquête.

L’arrêt du 21 mai 2014 semble donc sensiblement amoindrir l’intérêt de recourir à cette procédure puisque la notion de réserve foncière excluait généralement que l’opération future à réaliser sur les terrains réservés soit connue, de manière précise ou non.

En d’autres termes, à titre d’exemple, la simple prévention de la spéculation foncière ne saurait désormais permettre à l’autorité expropriante de recourir régulièrement à une procédure d’expropriation pour constitution de réserves foncières puisqu’elle devra dans tous les cas motiver son action en s’appuyant sur un projet d’opération d’aménagement dont elle devra établir la réalité.

Il ressort de l’arrêt du Conseil d’Etat que l’appréciation de cette réalité ne devait pas être trop exigeante.

Evaluation et notation : pas d’obligation générale de s’y soumettre

Le Conseil d’Etat a rappelé qu’il n’existe aucune obligation législative pour un fonctionnaire de se soumettre à la procédure d’évaluation ou de notation.

La Haute juridiction était saisie de la décision d’une administration rejetant la demande d’un psychologue territorial titulaire de suppression de son évaluation. Le fonctionnaire soutenait que le statut particulier de son cadre d’emploi ne prévoyait pas de telle procédure, et qu’il ne pouvait ainsi y être soumis.

Le Tribunal administratif avait rejeté sa demande, estimant que la loi n° 83-634 du 13 juillet 1983 portant droits et obligations des fonctionnaires, dite « Loi Le Pors », prévoyait un régime général d’évaluation auquel tout fonctionnaire était soumis.

Le Conseil d’Etat a invalidé ce raisonnement, en rappelant que l’article 17 de ladite loi prévoyait simplement que « les notes et appréciations générales attribuées aux fonctionnaires et exprimant leur valeur professionnelle leur sont communiquées », tout en précisant également que « les statuts particuliers peuvent ne pas prévoir de système de notation. »

Or, si l’article 22 du décret du 28 août 1992 portant statut particulier du cadre d’emplois des psychologues territoriaux prévoyait que ces fonctionnaires feraient l’objet d’une notation, cet article avait été abrogé à compter du 1er janvier. Le Conseil d’Etat considère alors « que cette abrogation a eu pour objet et pour effet de supprimer le système de notation applicable aux fonctionnaires relevant de ce cadre d’emplois ; qu’en jugeant que les psychologues territoriaux demeuraient soumis à notation malgré l’intervention du décret du 1er janvier 1995, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ».

Ainsi, le décret n° 86-473 du 14 mars 1986 relatif aux conditions générales de notation des fonctionnaires territoriaux ne prévoit pas de système de notation applicable à tous les fonctionnaires territoriaux, mais se contente de définir les modalités de la notation éventuellement prévue par un statut particulier.

Il appartient donc à l’administration employeur de vérifier, le cas échéant, que les statuts du cadre d’emploi particulier de l’agent qu’elle souhaite évaluer prévoient bien qu’une telle procédure lui est applicable.

Constitution de réserves foncières par voie d’expropriation : l’autorité expropriante doit justifier de la réalité d’un projet d’aménagement dès l’engagement de la procédure en vue d’obtenir la déclaration d’utilité publique

Ainsi, concernant une procédure d’expropriation, cette nature doit figurer dès le dossier soumis à enquête.

Il ressort de l’arrêt du Conseil d’Etat que l’appréciation de cette réalité ne devait pas être trop exigeante.

Charges de copropriété en VEFA

Par cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la question du paiement des charges de copropriété par l’acquéreur d’un lot non encore achevé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En l’espèce, un couple a acquis deux lots d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété dans le cadre d’une VEFA en 1975. Ces lots n’ayant pas été délivrés par le promoteur à la date prévue, la société a été condamnée en 1983 à exécuter la livraison. Le syndicat des copropriétaires de la résidence a alors assigné les acquéreurs en paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 28 décembre 2012, rendu sur renvoi après cassation (1), a condamné les acquéreurs à verser la somme de 13.000 euros au syndicat des copropriétaires au motif « qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins, et que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ».

Devant la Cour de cassation, les acquéreurs font valoir que, dans le cadre d’une vente d’un lot de copropriété en l’état futur d’achèvement, le vendeur et l’acquéreur ont des droits concurrents sur ce lot tant que le bien n’est pas achevé. Ainsi, jusqu’à l’achèvement de l’ouvrage, l’acquéreur ne peut être tenu seul responsable du règlement des charges de copropriétés afférentes.

En outre, ils exposent que « les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs qu’en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de leurs lots ». Il s’ensuit que l’existence effective du lot privatif subordonne l’obligation de paiement par le copropriétaire de sa quote-part de charges. Ainsi, l’inachèvement d’un appartement constituant un lot privatif qui le rend impropre à servir à l’usage d’habitation auquel il est destiné entraîne l’impossibilité de réclamer des charges à son propriétaire.

La Cour de cassation doit ainsi répondre à une question claire : à partir de quand l’acquéreur d’un appartement dans un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement est-il redevable des charges de copropriété ?

Elle y répond par un attendu explicite, au visa des articles 1601-3 du Code civil et R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965, affirmant que « l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis ». La Cour reproche ainsi aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les lots litigieux étaient achevés à la date d’exigibilité des charges.

Cette solution a le mérite d’être simple et cohérente, un copropriétaire n’est tenu de payer les charges de copropriété qu’à partir du moment où son lot est terminé et qu’il peut en disposer conformément à sa destination.

(1) Cass., 3ème Civ., 10 février 2009, n° 08-12.131