le 18/01/2018

Bail commercial : nullité du congé délivré par le preneur à l’ancien propriétaire

CA Paris, 4 octobre 2017, n° 15/20827

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 4 octobre 2017 revient sur la personne à qui le congé doit être délivré et précise qu’en l’absence de disposition du statut des baux commerciaux relative au destinataire du congé et de stipulation du bail, le locataire doit adresser son congé au bailleur ou à son mandataire lorsque celui-ci dispose d’un pouvoir spécial. La signification du congé à une autre personne équivaut ainsi à l’absence de congé.

La particularité de l’affaire tenait au fait que le preneur n’avait pas été mis au courant du changement de propriétaire du local qu’il louait. En effet, aucune disposition du statut des baux commerciaux n’impose au bailleur d’informer le locataire du changement de propriétaire bailleur en cas de vente du bien et, en l’espèce, aucune stipulation du bail ne mettait une telle obligation à la charge du bailleur en cas de vente du bien.

Fort de ces éléments, la Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que le congé était nul ; considérant que le preneur doit adresser son congé au bailleur ou à son mandataire lorsque celui-ci dispose d’un pouvoir spécial, la signification du congé à une personne autre que le bailleur ou son mandataire équivalant à une absence de congé.

On peut toutefois souligner la sévérité d’une telle décision à l’égard du preneur dans la mesure où celui-ci ne dispose pas toujours des outils lui permettant d’aller vérifier l’identité du propriétaire actuel et ses coordonnées. Ainsi, le preneur souhaitant donner congé a tout intérêt à contacter préalablement le représentant de son bailleur afin de s’enquérir de l’identité du bailleur avant de procéder à la notification du congé ou à vérifier que le représentant dispose d’un pouvoir spécial pour recevoir le congé.

En pratique, on ne saurait que trop conseiller au preneur de faire introduire dans le bail une clause imposant au bailleur de lui notifier toute modification dans la propriété des locaux loués.

Ainsi, si le bailleur contrevient à cette obligation, il engagera sa responsabilité contractuelle.