L’association syndicale libre (ASL) est un groupement de propriétaires immobiliers constitué pour mener diverses actions dans l’intérêt collectif de leurs propriétés. Elle peut regrouper des personnes physiques ou morales, de droit privé comme de droit public.
Proche du régime de la copropriété, elle ne doit toutefois pas être confondue.
Le régime de la copropriété est plus réglementé (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et son décret n° 67-223 du 17 mars 1967), alors que dans le même temps les ASL sont soumises à un régime associatif.
Ainsi, les associés ont la main sur la rédaction de leurs statuts, de leurs modalités de gouvernance, et d’adoption des décisions. Seul impératif, ces dispositions ne doivent pas être contraires à l’ordre public et respecter l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, et son décret n° 2006-504 du 3 mai 2006.
Mal connue, l’ASL est pourtant un outil pertinent et moins contraignant que le statut de la copropriété.
L’ASL peut ainsi apparaître comme l’outil à privilégier pour la gestion des grands ensembles immobiliers.
En effet, en raison d’un cadre légal très souple, la liberté contractuelle s’exprime pleinement au travers des statuts des ASL.
Pour les associations existantes, l’attention doit être toutefois attirée sur la mise en conformité des ASL créées avant l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
En effet, ces associations relevaient essentiellement de la loi du 21 juin 1865 et divers textes spéciaux en fonction de leur objet, mais ces textes ont été abrogés par l’ordonnance du 1er juillet 2004, laquelle a harmonisé les régimes de ces associations et imparti aux associations existantes un délai de 2 ans à compter de la promulgation du décret d’application (décret n° 2006-504 du 3 mai 2006) pour se mettre en conformité.
Ainsi, si tel n’a pas été le cas, il apparait urgent de réagir.
En effet, le défaut de mise en conformité des statuts, fait perdre à l’ASL, l’ensemble de ses attributs juridiques et plus particulièrement sa capacité d’agir en justice, d’acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer (article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).
Toutefois le législateur est intervenu, aux termes de l’article 59 de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, afin de préciser que les associations syndicales libres avaient la possibilité de recouvrer leur droit d’ester en justice en accomplissant, même après l’expiration du délai de 2 ans, les mesures de publicité prévues par l’article 8 de ladite ordonnance.
Il ne faut pas dès lors pas hésiter. Il est encore temps.
Dans cette hypothèse, quelle est la démarche à suivre ?
1- En premier lieu, il est indispensable de procéder à la mise en conformité des statuts, qui doit être votée à la majorité prévue par les anciens statuts, voire à l’unanimité si ceux-ci sont silencieux.
Lors de cette adaptation, et compte tenu de l’ancienneté des ASL, il s’avère souvent complexe de définir avec précision le périmètre de l’association, faute de plan annexé ou de retrouver trace du plan périmétral originel.
Par ailleurs, les statuts qui ont été constitués préalablement à la réalisation des équipements communs, s’avèrent être, après plusieurs années, inadaptés quant aux règles de fonctionnement mises en place lors de la constitution de l’ASL.
Dans cette situation il conviendra de s’adjoindre les conseils d’un géomètre expert afin de définir avec précision le périmètre de l’association.
2 – En second lieu, l’association syndicale libre doit effectuer en préfecture une déclaration de modification des statuts, dont elle reçoit récépissé sous 5 jours.
C’est à compter de cette date qu’elle recouvre la plénitude des attributs de la personnalité juridique, la préfecture se chargeant directement de la publication d’un extrait des statuts au Journal Officiel.
Toutefois, pour de nombreuses ASL, le processus se complique davantage par l’impossibilité de retrouver la trace de la publication initiale de la constitution de l’association syndicale.
En effet, il peut être difficile de retrouver les références de publication. Parfois même, les formalités n’ont jamais été accomplies.
Dans ces conditions, il apparait indispensable d’être accompagné sur une telle mise en conformité.
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En conclusion, l’ASL présente d’importants atouts dans la mesure où les associés disposent d’une large liberté pour décider, via les statuts, des règles de gouvernance et de prise de décisions. Pour les ASL existantes, il convient toutefois de procéder à la mise à jour des statuts, en s’adjoignant le cas échéant une équipe d’experts (avocats, géomètres experts, etc.). A défaut, l’ASL, dépourvue de ses attributs juridiques, ne pourra accomplir aucun acte de disposition. |
Par Claire-Marie Dubois-Spaenlé et Samira Nina