Droit de préemption : arrêt de principe sur la commission de l’intermédiaire immobilier

Cass. Civ., 3ème, 12 mai 2021, n° 19-25.226

Par un arrêt en date du 12 mai 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation donne pose un principe important sur le sort de la commission due en rémunération de l’agent immobilier dans le cadre de l’exercice du droit de préemption par son titulaire.

Dans cette affaire le vendeur et l’acquéreur évincé avaient conclu une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle une commission était due par l’acquéreur en cas de levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse. Le montant de cette commission figurait dans la déclaration d’intention d’aliéner à la charge de l’acquéreur.

La commune a exercé son droit de préemption, le Juge de l’expropriation a fixé le prix du bien et l’acte de vente a été signé entre la commune et le propriétaire vendeur, sans commission, la commune refusant de l’intégrer à l’acte authentique.

L’intermédiaire immobilier a donc assigné la commune en versement de cette commission et a obtenu du juge des référés que la commune lui verse le montant de la commission par provision.

La commune a donc fait assigner l’intermédiaire immobilier, le vendeur et l’acquéreur évincé afin de dire et juger que la promesse unilatérale de vente lui était inopposable et le juge civil de première instance, puis la Cour d’appel de Toulouse lui ont donné raison. La Cour d’appel considère que la promesse unilatérale de vente, en cause, confère seulement à l’acquéreur évincé « la faculté d’acquérir, si bon lui semble » sans engagement d’acquérir et en se réservant la possibilité de demander ou non la réalisation de la promesse. Elle relève que l’acquéreur évincé, n’ayant pas levé l’option avant l’exercice du droit de préemption, la commune ne pouvait être jugée débitrice du montant de la commission litigieuse.

Aux visas des articles 1134 al.1er du Code civil, L.213-2, al.1er du Code de l’urbanisme et 6, I, al.3 de la loi du 2 janvier 1970, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse et pose que :

« lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ».

La Cour de cassation juge que dès lors que la promesse unilatérale de vente énonce les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, le droit à commission de l’agent immobilier est conventionnellement prévu et il est du par le titulaire du droit de préemption si la déclaration d’intention d’aliéner mentionne que la commission est à la charge de l’acquéreur, même si la promesse précise que la vente n’aura lieu qu’en cas de levée de l’option par le bénéficiaire.

En effet, par cet arrêt de principe, la Cour de cassation pose que le défaut de levée d’option par le bénéficiaire de la promesse ne remet pas en cause le droit à commission de l’agent immobilier lorsqu’il a été contractuellement prévu.

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