le 15/06/2015

Application du délai de paiement de 3 ans du nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux contrats de location en cours (avis de la Cour de cassation du 16 février 2015)

C. Cass., 16 février 2015, n° 14-70.011, avis n° 15002

La loi ALUR du 26 mars 2014 a en partie réformé le droit des baux d’habitation en modifiant certains articles de la loi du 6 juillet 1989.

La question de l’application dans le temps de cette loi a en partie été réglée à son article 14 qui fixe ses dispositions transitoires.

Toutefois n’a pas été mentionné, parmi ceux dont l’application est immédiate aux contrats de location en cours, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux délais accordés par le Juge au locataire pour apurer sa dette locative, auparavant d’un an et désormais porté à 3 ans.

Un Tribunal d’instance, saisi de cette question concernant un contrat de location de 2006 et pour lequel le locataire, assigné en acquisition de clause résolutoire, avait sollicité l’application du nouveau délai de 3 ans, s’est tourné vers la Cour de cassation pour connaître sa position.

Dans un avis n°15002 du 16 février 2015, la Cour de cassation a considéré que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, quoi que non visé par l’article 14 de cette dernière, s’appliquait aux baux en cours lors de son entrée en vigueur.

La Cour fournit l’explication suivante : le pouvoir offert au Juge d’accorder des délais de paiement désormais jusqu’à 3 ans, s’analyse comme un effet légal du bail et non comme un dispositif soumis à la liberté contractuelle des parties.

Ce raisonnement juridique est constant, et a en l’espèce pour finalité la mise en œuvre de la politique juridique menée par loi ALUR tendant à l’amélioration de la prévention des expulsions et le traitement le plus en amont possible des impayés.

En outre, cette analyse entraîne un régime unique des délais accordés, quelle que soit la date de conclusion des contrats de location et permet d’éviter par là que coexistent deux traitements différents d’une situation juridique identique, ce qui serait source d’inégalité.
En conclusion, le Juge, statuant sur des litiges locatifs, pourra accorder un délai de 3 ans au locataire pour apurer sa dette locative et ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire d’un contrat de location, quelle que soit sa date de signature.