Lors du rachat par un organisme HLM d’un immeuble qui relevait auparavant du parc privé, se pose la question du régime juridique applicable aux baux d’habitation et plus précisément de l’opposabilité de la convention APL conclue entre l’Etat et le bailleur social.

En l’espèce, une société d’HLM est devenue propriétaire d’un immeuble et a conclu en suivant une convention APL avec l’Etat. En application de cette convention, le nouveau bailleur a sollicité auprès de ses locataires les justificatifs de revenus pour appliquer, le cas échéant, un supplément de loyer de solidarité (SLS) en cas de ressources excédant les plafonds fixés pour l’attribution de logements sociaux.

Une locataire ayant refusé de justifier de ses ressources, le bailleur lui appliqua le SLS maximal – sanction prévue en pareil cas – et l’assigna par la suite en résiliation de bail pour impayés de loyers.

Débouté par le Tribunal d’instance au motif qu’il aurait dû proposer à sa locataire un nouveau bail conforme à la convention APL sur le fondement de l’article L. 353-7 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux bailleurs privés, le bailleur releva appel.

La Cour d’appel, retenant l’argument de ce dernier, jugea inapplicable en effet l’article L. 353-7 au bailleur social mais considéra, pour confirmer le jugement ayant débouté l’appelant de ses demandes, que de ce dernier aurait dû informer avec suffisamment de précision les anciens locataires des nouvelles dispositions qui leur étaient applicables et ne démontrait avoir mis à disposition de sa locataire une copie de la convention, de telle sorte que cette dernière n’avait pu commencer à s’appliquer.

La Cour de cassation, saisie du pourvoi, casse l’arrêt d’appel pour avoir ajouté à la loi une condition qu’elle ne comportait pas.

En effet, dans cet arrêt de principe rendu au visa des articles L. 353-16 et L. 353-17 du Code de la construction et de l’habitation, la Cour de cassation affirme en ces termes :

« Attendu qu’il résulte du premier de ces textes que la mise à la disposition du locataire d’une copie de la convention conclue entre l’Etat et le bailleur ne constitue pas une condition préalable à son exécution ; qu’en application du second, par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature ».

La Cour de cassation rappelle ainsi que la convention APL est applicable d’office dès sa signature, rassurant au passage les bailleurs pour qui une information préalable et une mise à disposition de la convention pour chaque locataire engendrerait des difficultés pratiques certaines.