le 25/02/2020

Absence de droit au renouvellement d’un bail commercial pour un preneur non immatriculé au RCS

Cass. Civ., 3ème, 23 janvier 2020, n° 19-11.215

Le défaut d’inscription du preneur au Registre du Commerce et des Sociétés prive ce dernier de son droit au renouvellement de son bail commercial.

L’article L. 145-1,I, alinéa 1er du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux d’immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds est exploité.

Le texte prévoit également que l’application du statut des baux commerciaux implique nécessairement que le fonds appartienne soit à :

  • un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ;
  • un chef d’entreprise immatriculé au registre des métiers accomplissant ou non des actes de commerce.

Ainsi, l’application du statut protecteur des baux commerciaux impose la réunion de quatre conditions.

Il faut à la fois un bail, un immeuble ou un local objet du bail, mais également l’exploitation par le preneur d’un fonds dans les locaux loués et enfin l’immatriculation de ce dernier. À défaut, le statut protecteur des baux commerciaux n’est pas acquis.

En ce sens, l’immatriculation du preneur n’a pas fait exception.

Rapidement, la jurisprudence a pu préciser que l’immatriculation n’est nécessaire que pour bénéficier du statut des baux commerciaux, notamment pour ce qui est du droit au renouvellement (Cass.Civ., 3ème, 1er oct. 1997 , n° 95-15.842, Bull. civ. III, n° 179).

Dans cette hypothèse, l’immatriculation n’est obligatoire qu’à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement du bail.

Si elle est intervenue postérieurement à la délivrance du congé, l’immatriculation est dépourvue de tout effet rétroactif (Cass.Civ., 3ème, 4 mars 1998 , n° 96-13.556, Bull. civ. III, n° 52 ; AJDI 1998. 620 ; RDI 1998. 305, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ).

Le présent arrêt est venu préciser le champ d’application de ces principes.

En l’espèce, une société a consenti à une autre société un bail portant sur un terrain nu et l’a autorisée à y édifier des constructions.

Le 28 avril 2014, le bailleur a notifié au preneur un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de l’établissement secondaire situé dans les lieux.

Après avoir régularisé son immatriculation, le preneur a assigné le bailleur en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Les juges du fond ont considéré que le défaut d’immatriculation de la société au moment de la délivrance du congé fait obstacle à l’application du statut des baux commerciaux.

Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation. Selon lui, l’article L. 145-1, 2°, du Code de commerce est une disposition autonome qui étend le bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux de terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions sans en subordonner l’application à la condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance d’un congé par le bailleur.

Se pose alors la question de savoir si l’article L. 145-1, I alinéa 1er, trouve à s’appliquer aux baux de terrains nus.

La Cour de cassation retient que « le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1 du code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds ».

Si la validité du bail n’est pas subordonnée à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, le renouvellement du bail est conditionné à cette immatriculation et ce, y compris en ce qui concerne les baux portant sur des terrains nus.

Le défaut d’immatriculation, au jour où le congé est délivré ou au jour où la demande de renouvellement est formulée, empêche le preneur de revendiquer une indemnité d’éviction prévue par le statut des baux commerciaux.