Erreur- Vice du consentement : la possibilité de mettre en location le bien acheté peut être envisagée comme une qualité essentielle de la chose, de nature à déterminer le consentement de l’acquéreur. Si cette qualité fait défaut, l’acquéreur peut solliciter l’annulation de la vente en se prévalent d’une erreur sur la substance.

Le 3 mai 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation devait se prononcer sur le point de savoir si l’erreur sur la décence d’un logement déjà loué et acquis en vue d’une location par une société non professionnelle de l’immobilier sans moyens d’accès à la réglementation applicable était excusable.

En l’espèce, suivant acte authentique en date du 14 avril 2010 Monsieur et Madame X ont vendu à une société civile immobilière un appartement d’une superficie de 13,49 m2, alors loué à un tiers.

Suite à une visite effectuée dans les lieux en date du 29 octobre 2010, le service communal de d’hygiène et de santé a informé la SCI que la pièce principale était d’une superficie inférieure à 9 m2, ce qui est contraire à la réglementation en vigueur.

En conséquence la SCI a été enjoint de faire cesser l’occupation des lieux suivant un arrêté préfectoral.

Aussi, la SCI a assigné les vendeurs en annulation de la vente et la Cour d’appel a accueilli ses demandes.

Les vendeurs ont alors formé un pourvoi en cassation.

Au soutien de leur pourvoi, les vendeurs ont notamment fait valoir le caractère inexcusable de l’erreur commise par la SCI, dont l’objet social, « l’acquisition, la location, l’édification, l’exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers » – exclurait selon eux qu’elle ait pu acquérir l’appartement en méconnaissance de ses dimensions et caractéristiques.

La Cour de cassation confirme l’analyse des juges du fond, qui ont souverainement relevé qu’il résultait de l’acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu’en se portant acquéreur du logement, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location, qu‘il s’agissait d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement, qu’elle n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier et que son erreur sur cette qualité essentielle du logement était excusable 

C’est ainsi que la Cour de cassation considère que l’erreur commise par la SCI (qui n’est pas considéré comme un professionnel bien que son objet social porte sur la location et la gestion de biens immobiliers) ayant acquis un appartement aux fins de le louer alors que ses dimensions et caractéristiques excluaient toute possibilité de location, compte tenu du règlement sanitaire départemental qui lui était applicable, est excusable.