Vente immobilière et état des risques

Cass. Civ., 3ème, 19 septembre 2019, n° 18-16.700, n° 18-16.935 et n° 18-17.562

Immobilier : L’état des risques et pollutions doit être mis à jour lors de la signature de l’acte authentique de vente. A défaut, le vendeur encourt la résolution de la vente.

En matière de vente immobilière, l’acquéreur doit être correctement informé, par le vendeur, de l’état du bien qu’il acquiert grâce, notamment, aux différents documents composant le dossier de diagnostic technique (DDT).

Il s’agit là d’une obligation légale (articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après « CCH »)).

La Cour de cassation devait se prononcer, le 19 septembre 2019, à l’occasion d’un pourvoi formé par les vendeurs d’un terrain, sur la question relative à la validité de l’état des risques naturels et technologiques (état des risques et pollutions) que le vendeur doit fournir à l’acquéreur conformément à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement.

En l’espèce, entre la signature du compromis de vente en 2008 et la réitération par acte notarié en 2009, la parcelle vendue a été inscrite dans une zone à risque d’inondation (zone rouge) couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), portant interdiction de toute extension ou nouveaux projets d’hôtellerie.

L’acquéreur a alors assigné les vendeurs en résolution de la vente et restitution du prix de vente au motif que, au moment de la signature de l’acte authentique de vente, les vendeurs n’ont pas délivré une information précise sur les risques auxquels le terrain acquis était exposé.

Les juges du fond ont fait droit à la demande des acquéreurs.

Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation aux motifs, que la promesse synallagmatique de vente vaut vente et que c’est à la signature de la promesse et non à celle de la réitération par acte authentique que la vente est parfaite, et par conséquent c’est donc à cette date que le DDT doit être fourni et que l’obligation de fournir un état des risques est appréciée.

Plus encore, ils arguent qu’ils ne pouvaient, en tout état de cause, avoir eu connaissance du classement du terrain en zone à risques puisque l’arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 ayant approuvé le plan de prévention des risques d’inondation ne figurait pas parmi les informations mises à disposition sur le site internet de la préfecture.

La Cour de cassation approuve la solution de la Cour d’appel aux motifs que, afin d’assurer une bonne information de l’acquéreur, les différents états, repérages et diagnostics qui forment le DDT doivent être valides aussi bien au moment de la signature de l’avant-contrat qu’au moment de la réitération de la vente par acte authentique.

Cette règle est précisée par l’article L. 271-5 du CCH qui dispose, en son alinéa 2, que « si l’un de ces documents (tous les diagnostics, hors état des risques) produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente ».

Par conséquent, en aucun cas, un vendeur ne peut se contenter de l’état des risques et pollutions qu’il a annexé lors de la signature du compromis de vente, quand bien même la vente serait parfaite à cette date.

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