le 24/05/2018

Restitution des charges : point de départ du délai de prescription et caractère récupérable

Cass., 3ème civ., 8 mars 2018, n°17-11.985 17-12.004 17-12.015

Les locataires d’un immeuble appartement à un office HLM avaient, le 20 janvier 2016, assigné leur bailleur en remboursement d’un trop-perçu de charges locatives relatives au salaire du gardien portant sur l’année 2011. Le défendeur soulevait la prescription de cette action.

Par un jugement du 13 septembre 2016, le Tribunal d’Instance d’Aix-en-Provence rejetait la fin de non-recevoir au motif que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition (désormais « restitution ») de l’indu est la date de paiement de chacune des sommes indues et qu’en l’espèce le bailleur ne précisait pas la date à laquelle le paiement de la régularisation avait été fait.

En outre, le Tribunal d’Instance avait accueilli la demande de remboursement des locataires relatives à la rémunération du gardien, en considérant qu’elle ne pouvait être mise à leur charge au motif que le bailleur avait fait appel à un prestataire extérieur et que le gardien n’avait donc pas assuré seul l’élimination des déchets et l’entretien des parties communes.

Dans un arrêt de principe du 8 mars 2018, la Cour de Cassation, casse le jugement entrepris à ces deux égards.

En premier lieu, combinant les articles 68 de la loi du 1er septembre 1948, L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation et 2224 du Code civil, la juridiction suprême rappelle que l’action en restitution des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet de déterminer s’il existe un indu et non celui du versement de la provision.

Cette solution est justifiée puisque, en effet, ce n’est que lors de la régularisation annuelle que le locataire peut être en mesure de savoir si les sommes versées étaient justifiées ou s’il y a au contraire lieu à restitution.

En second lieu, la Cour de Cassation rappelle la règle introduite par le décret du 19 décembre 2008 en son article 2 c qui prévoit que, dès lors que le gardien assure seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties commune, sa rémunération est exigible à hauteur de 40% au titre des charges récupérables.

Avant ce décret, et en application de celui n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, le gardien devait exercer ces tâches de manière cumulative pour que le bailleur puisse mettre sa rémunération à la charge de ses locataires.

Le présent arrêt est l’occasion pour la Cour de cassation de rappeler deux principes désormais établis en matière de charges locatives relatives aux baux d’habitation.