Régime applicable au bail reconduit après la cession à un organisme HLM

Cass. Civ. 3ème, 28 mai 2020, n°19-14.089

Un bailleur a donné à bail à un couple de locataire à compter du 15 juillet 1991 un appartement acquis en 2001 par un organisme HLM.

Par la suite, un nouveau bail est régularisé entre les locataires et l’organismes HLM.

En 2015, après avoir fait plusieurs offres de relogement refusées par la locataire, le bailleur lui notifie un congé pour démolir demeuré infructueux et l’assigne en expulsion, sur le fondement de dispositions applicables aux logements sociaux non conventionnés.

Le bailleur ayant obtenu gain de cause en première instance et en appel, la locataire forme un pourvoi en cassation. Elle prétend que le congé aurait dû respecter les formes et conditions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail étant selon elle soumis à cette législation et non à celle relative aux logements sociaux non conventionnés.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et considère que c’est à bon droit que la Cour d’Appel a dit que les dispositions propres aux logements appartenant à des organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l’acquisition de ces logements par l’organisme HLM, mais que, les baux reconduits étant de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent, lors de leur reconduction, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d’habitation auxquelles ils étaient initialement soumis.

Ainsi, ce n’est qu’à l’occasion d’une reconduction de bail ou d’un nouveau bail que le régime de ce dernier suit celui la qualité du nouveau bailleur.

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