L’ordonnance n° 2019-11010 du 30 octobre 2019, publiée au Journal Officiel du 31 octobre, a été prise sur le fondement de l’habilitation donnée par l’article 215 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi Elan).

Cette réforme, qui intéresse des millions de copropriétaires, parmi lesquelles de nombreuses personnes publiques, intervient plus de 50 ans après la loi créant le statut de la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’objectif du législateur engagé dans le cadre de la loi Elan était de moderniser et adapter le statut de la copropriété au monde moderne.

Cette ordonnance répond à cette volonté, elle entrera en vigueur le 1er juin 2020, à l’exception de la disposition relative à l’ouverture d’un compte séparé qui entrera en vigueur le 1er décembre 2020.

Tout d’abord, cette ordonnance assouplie le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965.

 

1 – Ainsi, l’ordonnance recentre le statut de la copropriété autour de la notion d’habitation. 

L’application impérative du statut concerne uniquement les immeubles à usage total ou partiel d’habitation.

Dès lors, les immeubles qui n’ont pas d’usage d’habitation et dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes pourront faire le choix d’un autre mode de gestion.

Dans ce cas, il faudra qu’une convention dérogeant expressément au statut de la copropriété, mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale ayant pour objet la gestion de leurs éléments et services communs, soit établie.

Si, en revanche, les immeubles ou groupes d’immeubles sont déjà régis par le statut de la copropriété, il conviendra, pour changer de régime, d’obtenir un vote à l’unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Enfin, les petites copropriétés, à savoir celles comportant au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros, ou encore celles n’ayant que deux copropriétaires, pourront échapper au régime de la copropriété pour adopter un autre régime juridique proche de l’indivision.

 

2 – Par ailleurs, les pouvoirs du conseil syndical sont considérablement renforcés et ce, afin de favoriser la prise de décision et d’éviter ainsi les situations de blocage préjudiciables à la copropriété.

Ainsi, l’assemblée générale des copropriétaires pourra déléguer au conseil syndical composé d’au moins 3 membres, à la majorité absolue de l’article 25, le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple comme par exemple les travaux d’entretien (majorité de l’article 24 à savoir majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou volant par correspondance).

Le conseil syndical délibérera à la majorité de ses membres, celle de son président étant prépondérante en cas de partage des voix.

 

3 – Les passerelles de majorité sont également mises en avant. Ainsi, si les conditions sont réunies, les décisions relevant de la majorité absolue pourront être votées à la majorité simple.

La passerelle de la double majorité vers la majorité absolue supprimée par la loi ALUR est ainsi rétablie. Cette modification devrait permettre de remédier à l’écueil provoqué par l’absentéisme des copropriétaires.

 

4 – L’ordonnance modifie également les modalités de désignation du syndic. La mise en concurrence triennale du syndic est abandonnée. Ainsi, la mise en concurrence doit intervenir lorsque l’assemblée est appelée à désigner un syndic.

La mise en concurrence nécessite la production de contrats types qui seront accompagnés de la nouvelle fiche d’information sur les prix et prestations proposées par le syndic dont le modèle sera fixé par arrêté (art. 20).

 

5 – De même, les sanctions relatives à l’absence de fiche synthétique (élément technique et financier de la copropriété) sont modifiées. L’ordonnance prévoit qu’en l’absence de mise à disposition d’une copropriété de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant sera fixé par décret, seront imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.

Enfin, les modalités de non résiliation ou de résiliation du contrat de syndic sont modifiées afin de sécuriser les modalités de succession entre les syndics.

 

6- Par ailleurs, l’ordonnance offre également de nouveaux moyens aux copropriétaires qui pourront notamment à leurs frais exclusifs réaliser des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

A cet effet, ils devront notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux.

L’assemblée générale pourra alors à la majorité des voix des copropriétaires (art. 25), s’opposer à la réalisation des travaux.

Cette décision devra être motivée par le fait que les travaux envisagés portent atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements ou par la non-conformité à la destination de l’immeuble.

 

7 – Pour finir, les divisions en volume des ensembles immobiliers complexes ne nécessiteront plus l’avis du Maire et l’autorisation du Préfet à compter du 1er juin 2020.

 

Conclusion :

Le champ d’application du statut de la copropriété tend à se restreindre.

Ainsi, le statut n’est plus impératif s’agissant des copropriétés composées de lots autres qu’habitation.

Cependant, la nature ayant horreur du vide, un mode alternatif contractuel de gestion des parties communes et des équipements communs doit être adopté. Lequel sera-t-il ?

Serait-ce le retour en grâce des associations syndicales ?

 

Par Claire-Marie Dubois-Spaenlé