Afin de lutter contre l’habitat indigne, la loi ALUR a mis en place un système communément appelé « permis de louer » que le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 publié au J.O. du 21 décembre 2016 est venu préciser par l’insertion de nouveaux articles au sein du Code de la construction et de l’habitation.

Désormais, les EPCI compétents en matière d’habitat ou les communes peuvent, selon les cas, conditionner la location à une déclaration de mise en location (I) ou autorisation préalable (II).

I. Déclaration de mise en location

Régie par les articles L. 634-1 et suivants et R. 634-1 à R. 634-4 du Code de la construction et de l’habitation, la déclaration de mise en location est l’information faite par le bailleur à l’autorité compétente (EPCI ou commune) de la mise en location d’un logement.

Dans ce premier mécanisme, l’EPCI ou le conseil municipal délimite une zone dans lesquelles les logements mis à la location seront soumis à déclaration, par le biais d’une délibération précisant les catégories et les caractéristiques des logements concernés, ainsi que la date d’entrée en vigueur du dispositif.

Ainsi, le bailleur qui met en location un logement doit le déclarer au président de l’EPCI ou au Maire selon les cas, et ce dans les 15 jours de la conclusion du bail.

Le déclarant reçoit un récépissé dans un délai d’une semaine suivant le dépôt ou, si la déclaration est incomplète, un accusé de réception précisant les pièces manquantes ainsi que le délai imparti (lequel ne peut excéder un mois) pour compléter le dossier.

L’absence de déclaration ne remet pas en cause la validité du bail, mais le bailleur ne pourra pas bénéficier du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement (lesquelles sont rendues destinataires de la déclaration), et pourra en outre être condamné à une amende de 5.000 €.

Il disposera toutefois d’un délai d’un mois pour formuler, à la demande du Préfet, ses observations et procéder à la régularisation de la déclaration.

II. Autorisation préalable de mise en location

Régi par les articles L. 635-1 et suivants et R. 635-1 à R. 635-4 du Code de la construction et de l’habitation, le mécanisme de l’autorisation préalable est mis en place dans des zones précisément délimitées par l’EPCI ou la commune (ici encore la délibération précise les catégories et les caractéristiques des logements concernés, ainsi que la date d’entrée en vigueur du dispositif) situées sur des territoires présentant une proportion importante d’habitats dégradés.

Dans cette hypothèse, la mise en location est subordonnée à une autorisation délivrée par le Président de l’EPCI ou le Maire de la commune selon le cas.

Si le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, l’autorisation préalable peut être conditionnée, voire refusée. Le refus devra être motivé et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits.

L’autorisation ne pourra être accordée en cas d’arrêté d’insalubrité ou de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation.

A défaut de notification d’une décision expresse dans le mois suivant le dépôt de la demande d’autorisation, le silence vaudra autorisation, sans pour autant pouvoir être interprété comme une reconnaissance du caractère décent ou digne du logement.

L’autorisation doit être suivie d’une mise en location dans les deux ans de sa délivrance, sous peine de caducité.

En cas de vente ou de donation portant sur le logement, l’autorisation en cours de validité peut être transmise au nouveau propriétaire. Il conviendra dans ce cas de procéder à une déclaration de transfert qui produira effet à compter de son dépôt, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation.

L’absence de demande d’autorisation préalable ne remet pas en cause le bail mais est passible d’une amende allant de 5.000 € (jusqu’à 15.000 € en cas de récidive dans les 3 ans), à 15.000 € si la location a été consentie malgré une décision de rejet d’autorisation.

Le bailleur bénéficie d’une possibilité de régularisation de sa situation dans un délai d’un mois à compter de la demande du Préfet de présenter ses observations.

Précisions concernant les 2 mécanismes :

• ils concernent les locations nues ou meublées qui constituent la résidence principale du locataire ;
• ils s’appliquent exclusivement aux nouveaux contrats et donc pas aux reconductions, renouvellements et avenants ;
• il convient de renouveler la déclaration de mise en location ou l’autorisation préalable pour chaque nouvelle location ;
• il convient de joindre le diagnostic technique amiante au formulaire ;
• les modèles de formulaire de déclaration de mise en location et d’autorisation préalable seront fixés par arrêté.