Modification du cahier des charges du lotissement par une Association syndicale libre (ASL)

Cass. civ., 3ème, 27 juin 2019, n° 18-14.003

L’assemblée générale d’une association syndicale libre (ASL) peut valablement modifier le cahier des charges du lotissement à la majorité qualifiée, dès lors que les statuts de l’ASL, adoptés à l’unanimité, le prévoient.

La Cour de cassation devait se prononcer le 27 juin 2019, à l’occasion d’une action en annulation d’une délibération de l’assemblée générale autorisant la modification du cahier des charges d’un lotissement à la majorité qualifiée de l’ancien article L. 315-3 (aujourd’hui L. 442-10) du Code de l’urbanisme, sur le point de savoir si le vote d’une telle résolution était régulier au regard des statuts de l’ASL.

En l’espèce, les propriétaires d’un lot du lotissement, régi par un cahier des charges datant du 10 septembre 1925, ont assigné l’association syndicale libre en annulation de la délibération de l’assemblée générale ayant décidé, à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 (aujourd’hui l’article L. 442-10) du Code de l’urbanisme, de modifier le cahier des charges afin notamment de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement.

Leur demande a été rejetée par les juges du fond.

Les propriétaires forment alors un pourvoi en cassation aux motifs que le cahier des charges constitue un document contractuel qui ne peut être modifié que par la seule décision de l’assemblée générale des colotis à l’unanimité, et qu’une ASL ne constitue pas « une autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’ancien article L. 315-3 du Code de l’urbanisme.

La Cour de cassation approuve la solution de la Cour d’appel aux motifs que la modification du cahier des charges ne créait aucune disparité de traitement entre les colotis riverains de la voie et que cette modification n’était aucunement issue de procédés frauduleux tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que collectif.

Concernant la formation de l’ASL, la Cour de cassation approuve la Cour d’appel aux motifs que malgré qu’une résolution ait prévu la publication des statuts, et dès lors que cette exigence n’était pas substantielle et que le consentement unanime des copropriétaires intéressés avait été constaté par écrit, l’ASL avait été régulièrement constituée.

La Cour de cassation rejette donc le pourvoi et approuve la cour d’appel d’avoir constaté que les statuts de l’ASL, adoptés à la majorité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme et que la résolution litigieuse avait été prise à cette même majorité.

Elle en a exactement déduit que dès lors que la modification du cahier des charges n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente, la résolution avait été valablement adoptée.

En conséquence, la délibération relative à la largeur de la voie privée du lotissement a été valablement adoptée à la majorité qualifiée prévue par les statuts de l’association syndicale libre (ASL) régulièrement constituée, et ne l’a été que dans l’intérêt collectif.

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