La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges de lotissement est une règle d’urbanisme au sens de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme

CE, 24 juillet 2019, n° 430362

Cette décision donne suite à une question posée au Conseil d’Etat par le Tribunal administratif de Nantes avant de statuer sur une demande d’annulation d’une décision de non opposition à déclaration préalable, comme cela est rendu possible par l’article L. 113-1 du code de justice administrative.

L’interrogation du Tribunal tenait au fait de déterminer « si la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ».

En effet, pour rappel, l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme a, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014 (n°2014-366), prévu un mécanisme de caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement passé un délai de dix ans à compter de l’autorisation de lotir, dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme.

Pour répondre à l’interrogation du Tribunal de Nantes, le Conseil d’Etat juge, dans la première partie de son raisonnement, que la règle de la caducité décennale organisée par l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme ne s’applique qu’aux « seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme ».

Il est donc important de pouvoir qualifier l’ensemble des règles contenues dans le cahier des charges, pour savoir si l’article L. 442-9 leur est opposable. Ce point a notamment un incidence sur les règles à prendre en compte par les services compétents lors de l’instruction des différentes autorisations d’urbanisme.

En l’espèce, il s’agissait donc de déterminer si les mentions relatives au nombre maximum des lots contenue dans le cahier des charges devait, ou non, être qualifiées de règles d’urbanisme.

Pour répondre à cette interrogation, le Conseil d’Etat a dressé une forme de faisceau d’indice, tenant à l’objet et aux effets de cette règle, mais également au fait que cela fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, pour juger que ce type de disposition constitue bien une règle d’urbanisme.

Dans ces conditions, compte tenu de l’opposabilité de la caducité décennale, le Conseil d’Etat en conclut logiquement qu’une « telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable ».

Toutefois, le Conseil d’Etat, reprenant ainsi la jurisprudence établie de la Cour de cassation en la matière (voir en ce sens : C.Cass., 21 janv. 2016, n°15-10566 et C.Cass., 14 sept. 2017, n°16-21329), rappelle que la caducité des règles d’urbanisme, et donc leur inopposabilité aux demande d’autorisation de construire, ne remet pas en cause le fait que ces règles continuent à régir le rapport entre les colotis.

Ce constat permet au Conseil d’Etat de préciser que, compte tenu de ce dernier point, la caducité décennale de l’article L. 442-9 ne s’oppose pas à ce que « l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point ».

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