La loi ELAN et les baux commerciaux : un rendez-vous manqué ?

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Les sujets posés par la loi ELAN sont multiples. Pour autant, le droit des baux commerciaux est très peu modifié. Est-ce à considérer que ce secteur n’a pas du tout été impacté ? Loin s’en faut.

Plusieurs mesures méritent d’être signalées :

  • Augmentation du seuil de surface des commerces de détail dont la réouverture au public doit faire l’objet d’une autorisation (article 173). Jusqu’alors, lorsque les locaux avaient cessé d’être exploités pendant trois ans, il fallait solliciter une nouvelle autorisation pour les magasins dont la surface excédait 1 000 m2. Ce seuil de surface est désormais porté à 2 500 m2, permettant ainsi d’accélérer certaines réouvertures de commerce et donc partant de favoriser le dynamisme de la commercialité ;
  • Précision de l’obligation de démantèlement à la charge des propriétaires de sites bénéficiant d’une autorisation d’exploitation commerciale, lorsqu’aucune réouverture au public n’intervient dans les trois ans suivant la fermeture d’un commerce (article 164). C’est le Préfet, dans ce cas de figure, qui s’assurera que les mesures prises par le propriétaire sont suffisantes et adaptées. En cas de carence ou d’insuffisance, une mise en demeure sera adressée au propriétaire, puis une consignation et/ou l’exécution d’office, à ses frais pourront être mises en œuvre. Ce point sera nécessairement à intégrer lors des négociations de prise à bail.

  • Précision des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale (article 175). Une évaluation du respect de cette obligation doit désormais être jointe au contrat de bail. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 est venu compléter ce dispositif.

  • Opposabilité du diagnostic de performance énergétique (article 179). A compter du 1er janvier 2021, le diagnostic de performance énergétique, qui doit être joint à tout contrat de location d’un immeuble bâti, deviendra opposable.

 

Et demain ? 
Au-delà des dispositions pouvant avoir des effets sur les baux commerciaux, d’autres mesures pourraient inspirer le législateur à l’avenir, si une réforme du droit des baux commerciaux était envisagée.

Ainsi, par exemple, l’article 217 de la loi ELAN habilite le Gouvernement à créer par ordonnance un bail numérique, applicable pour le moment uniquement au secteur du logement. La dématérialisation étant très probablement l’avenir des baux commerciaux, cette première expérience pourrait servir de déclencheur et révolutionner ainsi la pratique de l’immobilier commercial.

Par Alexane Raynaldy

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