La rénovation des bâtiments et la maîtrise de la consommation d’énergie dans les immeubles constituent l’un des enjeux majeurs de la transition énergétique. La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte comporte ainsi un titre entier consacré à ces sujets. Elle renforce en premier lieu l’objectif qui avait été fixé par le Grenelle de l’environnement en prévoyant la rénovation énergétique de 500.000 logements par an à compter de 2017 – dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes (article 3). Pour parvenir à cet objectif, la loi définit un certain nombre de mesures diverses qui portent tant sur les travaux de rénovation énergétique que sur leur financement, les équipements à installer dans les immeubles ou encore les informations à transmettre à leurs occupants pour les inciter à limiter leurs consommations d’énergie. Nous allons en présenter les principales dispositions ci-après.
1. La construction et les travaux de rénovation énergétique
Tout d’abord, le législateur fait de la lutte contre les passoires thermiques une priorité en imposant à l’article 5 de la loi la rénovation énergétique, avant 2025, de tous les bâtiments privés résidentiels étiquetés F et G. Et l’article 14 de la loi renforce l’encadrement des travaux de rénovation énergétique en renvoyant à un décret le soin de définir les règles applicables à ces opérations en termes de niveaux de performance à atteindre ou de catégories de bâtiment concernées. Ces prescriptions réglementaires devront tenir compte des spécificités énergétiques et architecturales du bâti existant tout en se rapprochant le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs. L’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie pourra être imposée dans certains immeubles. Pour faciliter la réalisation des opérations de rénovation énergétique, l’article 7 de la loi prévoit la possibilité de déroger aux documents d’urbanisme pour la réalisation de tels travaux. De la même manière l’article 8 de la loi permet aux documents d’urbanisme d’imposer aux constructions, travaux, installations et aménagements des règles de performance énergétique et environnementale renforcées, notamment une production d’énergie renouvelable minimale. L’article 12 de la loi sur la transition énergétique ajoute par ailleurs un critère de « performance énergétique minimale » dans le cadre du logement décent ; l’article 6, alinéa 1 de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 étant désormais ainsi libellé : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ». On relèvera également que l’article 41 de la loi impose l’installation d’équipements pour le stationnement des vélos et la recharge des véhicules électriques dans les immeubles équipés de places de stationnement individuelles. Enfin, l’article 31 de la loi sur la transition énergétique précise la responsabilité du constructeur en cas de défaut de performance énergétique en créant un nouvel article dans le Code de la construction et de l’habitation qui encadre l’impropriété à la destination propre à la performance énergétique.
2. Le financement de la rénovation énergétique
Pour faciliter la mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique, le législateur a prévu des dispositifs permettant d’en améliorer le financement. Ainsi, l’article 20 de la loi sur la transition énergétique crée un fonds de garantie pour la rénovation énergétique, ayant pour objet de faciliter le financement des travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements. Ce fonds peut garantir : les prêts destinés au financement desdits travaux, accordés à titre individuel aux personnes remplissant une condition de ressources fixée par décret ; les prêts collectifs conclus au nom du syndicat des copropriétaires et destinés au financement de ces travaux ; les garanties des entreprises d’assurance ou des sociétés de caution accordées pour le remboursement de prêt octroyé pour le financement de ces mêmes travaux. Par ailleurs, les articles 23 et suivants de la loi posent le cadre juridique du tiers-financement qui permet à une société de concevoir et réaliser un projet de rénovation énergétique en y associant une offre de financement. Ce dispositif permet de confier l’intégralité d’un projet de rénovation énergétique à une seule structure afin de gagner un temps précieux. Le tiers-financeur conçoit un programme de travaux et consulte les entreprises pour obtenir des devis tout en élaborant un plan de financement.
3. La gestion de l’immeuble
La loi sur la transition énergétique prévoit par ailleurs un certain nombre de mesures qui impactent directement la gestion de l’immeuble. L’article 11 de ce texte instaure ainsi un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement en introduisant un nouvel article L. 111-10-5 dans le Code de la construction et de l’habitation. Ce carnet mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Ce carnet est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. En revanche, il demeure une faculté pour les immeubles relevant du secteur du logement social. Par ailleurs, l’article 26 de la loi renforce de manière significative l’obligation de mettre en place un dispositif d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs : désormais, la possibilité de déroger à cette obligation ne joue que lorsque cet équipement présente un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble des installations de chauffage. En outre, l’article 26 de la loi sur la transition énergétique insère un nouvel article 24-9 à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, aux termes duquel, lorsqu’un immeuble est pourvu d’un chauffage commun, fournissant à chacun des locaux occupés, à titre privatif, une quantité de chaleur réglable par l’occupant, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux relatifs à l’installation d’un dispositif permettant le calcul individualisé des frais de chaleur. Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit s’assurer que l’immeuble comporte une installation répondant à cette obligation. A défaut de mise en conformité, l’autorité administrative peut, après mise en demeure restée sans effet, prononcer une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1.500 euros par logement. Ces dispositions modifiant la loi sur le statut de la copropriété entreront en vigueur à compter du 18 février 2016. Enfin, on notera que l’article 33 de la loi confie au Gouvernement le soin d’établir un rapport sur le statut des colonnes montantes électriques dans les immeubles d’habitation afin de recenser les colonnes nécessitant des travaux de rénovation, de renouvellement ou de renforcement. C’est sur la base de ce rapport que sera défini le régime juridique de ces colonnes montantes, en particulier pour déterminer qui en est responsable et doit supporter le coût de leur entretien et de leur renouvellement (les propriétaires, les gestionnaires du réseau de distribution d’électricité, les collectivités territoriales ?).
4. L’information des occupants et des gestionnaires d’immeubles
Enfin, la loi sur la transition énergétique vise à modifier le comportement des occupants des immeubles afin de les inciter à davantage limiter leurs consommations d’énergie. Dans ce but, le législateur renforce l’accès de ces occupants à leurs données de consommation. Ainsi, dans le cadre du déploiement des compteurs dits « intelligents » (Linky et Gazpar), l’article 28 de la loi sur la transition énergétique impose aux gestionnaires de réseaux de distribution d’électricité et de gaz de communiquer les données collectées par ces dispositifs de comptage, notamment sous forme de systèmes d’alerte liés au niveau de leur consommation. La loi impose également à ces mêmes gestionnaires de réseaux de mettre à la disposition du propriétaire ou du gestionnaire de l’immeuble, dès lors qu’il en formule la demande et qu’il justifie de la mise en œuvre d’actions de maîtrise de la consommation d’énergie engagées pour le compte des consommateurs de l’immeuble, les données de comptage de consommation sous forme anonymisée et agrégée à l’échelle de l’immeuble. Enfin, les fournisseurs sont tenus d’offrir à titre gratuit aux personnes en situation de précarité énergétique un dispositif déporté d’affichage en temps réel des données de consommation exprimées en euros issues des dispositifs de comptage intelligents. En conclusion, si l’ensemble de ces mesures peuvent être perçues comme représentant un coût supplémentaire pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles, elles ont en principe vocation à générer, à terme, de véritables économies sur les factures d’énergie. Mais bien entendu, pour être véritablement efficaces ces dispositifs devront reposer sur un juste équilibre entre le niveau de contrainte imposé et les avantages qui peuvent en être retirés. C’est du moins ce vers quoi les textes d’application de la loi sur la transition énergétique devront tendre.