Champ d’application restreint de la règle de cristallisation des règles d’urbanisme suivant l’achèvement d’un lotissement

CE, 30 septembre 2019, Société du Mouliès, n° 421889

Le Conseil d’Etat a été saisi d’un pourvoi contre un arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Bordeaux ayant rejeté le recours indemnitaire, introduit par un constructeur, en responsabilité pour faute dirigé contre une commune, la faute résidant dans la faute de la commune lui ayant refusé de lui octroyer un permis de construire, suite à l’annulation par jugement du Tribunal administratif de Pau du permis d’aménager.

L’annulation du permis d’aménager faisait elle-même suite à l’annulation, en cours d’instance, du plan local d’urbanisme (ci-après « PLU »). Par l’effet de l’annulation du PLU, l’ancien plan d’occupation des sols a été remis en vigueur. Sous l’empire de cet ancien document d’urbanisme, les terrains à lotir objet du permis d’aménager étaient classées en zone inconstructible.

Dans le cadre de son pourvoi, le constructeur se prévalait des dispositions de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, dans sa version antérieure à la loi ELAN en date du 23 novembre 2018, selon lequel « Dans les cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement ».

En appel, le recours indemnitaire du constructeur avait été rejeté au motif qu’il n’existait pas de lien de causalité direct entre l’illégalité du PLU et l’impossibilité de réaliser le lotissement objet du permis d’aménager.

La Cour administrative d’appel (CAA) s’était alors basée sur les dispositions de l’ancien article L. 442-14 du Code de l’urbanisme pour écarter l’existence de ce lien de causalité, en estimant que la règle de cristallisation des règles d’urbanisme qu’elle prévoit suite à l’achèvement d’un lotissement s’applique également en cas d’annulation du PLU.

Le Conseil d’Etat annule l’arrêt de la CAA pour erreur de droit, en faisant une application stricte de l’ancien article L. 442-14 du Code de l’urbanisme :

« Si ces dispositions font obstacle à ce que, dans le délai qu’elles prévoient, des dispositions d’urbanisme adoptées après l’autorisation du lotissement puissent fonder un refus de permis de construire au sein de ce lotissement, elles n’ont, en revanche, pas pour effet de faire obstacle à un refus fondé sur des dispositions d’urbanisme antérieures remises en vigueur, conformément aux dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, devenu l’article L.600-12 du même code, par l’effet d’une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l’autorisation du lotissement. Ce n’est d’ailleurs que la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, inapplicable en l’espèce, qui a ajouté à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme un dernier alinéa selon lequel “ l’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise “.

[…] Il résulte de ce qui précède qu’en se fondant, pour juger qu’il n’existait pas de lien de causalité direct entre l’illégalité du plan local d’urbanisme du 18 décembre 2006 ayant conduit à son annulation et l’impossibilité, pour la société du Mouliès, de réaliser le lotissement en litige, sur la circonstance que les dispositions alors applicables de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme faisaient obstacle à ce que les dispositions du plan d’occupation des sols du 18 décembre 1998 puissent être opposées aux demandes de permis de construire présentées dans le délai de cinq ans suivant l’achèvement du lotissement, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’une erreur de droit. Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de son pourvoi, la société du Mouliès est fondée à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque ».

Ainsi que le souligne la Haute juridiction administrative dans son considérant de principe, le législateur, lequel avait dû anticiper le présent arrêt du Conseil d’Etat, a, à l’occasion de la loi ELAN du 23 novembre 2018, ajouté un alinéa à l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, permettant de cristalliser les règles d’urbanisme suite à la délivrance d’un permis d’aménager, dans l’hypothèse où le document d’urbanisme serait annulé.

La présente jurisprudence du Conseil d’Etat n’a donc qu’une portée relative, eu égard au récent changement de la législation en la matière.

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