Principe : Dans les communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable du maire et peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation d’autres locaux ayant un autre usage. En pratique, la compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage s’opère, entre opérateurs, au moyen d’une « cession de commercialité », c’est-à-dire d’un contrat aux termes duquel, un opérateur qui transforme en habitation des locaux affectés à un autre usage, cède sa commercialité à un autre opérateur qui fait l’opération inverse. Cette opération consiste, pour l’opérateur qui ne peut opérer de conversion sur des immeubles lui appartenant, d’acquérir alors d’un tiers la transformation imposée par l’administration et payer cette opération. Il acquiert alors la « commercialité » indispensable à la poursuite de son programme.

Exemple : A Paris, l’usage d’habitation d’immeubles peut être modifié sous réserve de la mise en œuvre d’une compensation par les locaux qui doivent correspondre, d’une part, à des unités de logement de qualité et de surface équivalente, et d’autre part, qui sont dans le même arrondissement que les locaux faisant l’objet du changement d’usage. A noter qu’il existe également un secteur renforcée où les règles de compensation sont plus contraignantes.

Mise en pratique : La cession de commercialité relève de la liberté contractuelle des parties et n’est soumise à aucun formalisme particuliers. Ainsi, elle s’exécute par acte sous seing privé entre le titulaire de droits à commercialité et le candidat à la transformation de locaux à usage d’habitation en un autre usage.