Les loyers binaires et le recours au juge de la fixation des loyers lors du renouvellement du bail commercial

Cass. Civ., 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-27798

Dans le cadre de son arrêt du 29 novembre 2018, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a de nouveau confirmé sa position sur la problématique des loyers binaires pratiqués dans les centres commerciaux, s’inscrivant ainsi dans le même raisonnement juridique que sa précédente décision du 3 novembre 2016.

Les loyers binaires pratiqués dans les centres commerciaux impliquent une dualité de critères basé à la fois sur un loyer minimum garanti et un loyer complémentaire calculé sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur qui s’applique lorsque son montant dépasse le loyer contractuellement prévu.

Ce système permet à la fois une forme d’intéressement du bailleur à la réalisation du chiffre d’affaires de son locataire tout en lui garantissant la perception d’un loyer minimum fixé contractuellement.

En pratique et dans la grande majorité des cas, ce loyer minimum garanti est si élevé que le seuil de déclenchement du loyer complémentaire n’est jamais ou très rarement atteint. 

Face à ce constat, les bailleurs ont pris l’habitude d’intégrer une clause attribuant au juge des loyers le pouvoir de fixer le montant du loyer minimum à la valeur locative du local, si les conditions imposées par le statut sont réunies.

Il s’opère ainsi une revalorisation du loyer minimum sur les mêmes bases que le loyer pratiqué et issu du statut des baux commerciaux alors que, par nature, les loyers statutaires ne contiennent aucun loyer complémentaire calculé sur base du chiffre d’affaires réalisé.

Plusieurs décisions ont été rendues à ce sujet et un débat judiciaire s’est alors mis en place entre les juridictions du fond et la Haute Juridiction.

A ce sujet, la première décision rendue fut celle du « Théâtre Saint-Georges » du 10 mars 1993, par laquelle la Cour de cassation a permis aux bailleurs la pratique de ces clauses au détriment du régime statutaire des baux commerciaux.

Il a été décidé à ce moment-là que la fixation du loyer renouvelé d’un bail à loyer variable doit échapper aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 pour n’être régie que par la convention des parties (Cass. Civ., 3ème, 10 mars 1993, n° 91-13.418, D. 1994).

Une nouvelle position jurisprudentielle a amené certains bailleurs à prévoir des clauses expresses permettant l’intervention du juge pour la partie fixe mais certaines cours d’appel ont refusé l’application de ces clauses considérant que l’article L. 145-33 du Code de commerce ne pouvait s’appliquer à une partie du loyer seulement.

La Cour de cassation est donc intervenue le 3 novembre 2016 pour trancher, et par là même préciser, que le recours au loyer binaire n’interdit pas, quand cela est prévu par le contrat, le recours au juge des loyers commerciaux.

Il est précisé que, dans ce cas, le juge statue selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, sans omettre cependant de prendre en considération l’obligation contractuelle du preneur de verser, outre le loyer minimum garanti, la part variable, dont il découle nécessairement un abattement sur le montant dû.

Cependant, la Cour d’appel de Versailles a récemment décidé, dans une décision du 19 septembre 2017, qu’en présence d’un loyer binaire, la clause qui prévoit le recours au juge des loyers doit être déclarée nulle et de nul effet (CA Versailles, 19 septembre 2017, n° 16/03805).

Dans son arrêt du 29 novembre 2018, la Cour de Cassation a censuré cette interprétation et a réaffirmé sa jurisprudence du 3 novembre 2016 considérant ainsi que le recours au loyer binaire n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum de loyer garanti.

 

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