Par un arrêt rendu le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence concernant la licéité des clauses d’augmentation forfaitaire d’un loyer d’un bail commercial.
En l’espèce, les stipulations d’un bail commercial prévoyaient une augmentation forfaitaire, annuelle et automatique du loyer à hauteur de 1,5%.
Le preneur a assigné ses bailleurs arguant du caractère non écrit de ladite clause en ce qu’elle se heurte aux dispositions d’ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce – qui encadrent la révision du loyer – et sollicite, en conséquence, la restitution des loyers indûment versés au cours des cinq dernières années.
La Cour d’appel de Lyon a, par un arrêt en date du 13 mars 2025, rejeté ses demandes et jugé la clause licite, au motif que l’augmentation annuelle du loyer n’était subordonnée ni à l’évolution d’un indice ni à celle d’une quelconque autre variable introduisant un aléa, et qu’elle était indépendante des dispositions régissant la révision et l’indexation du loyer. Les juges du fond ont considéré que les parties avaient, dès la conclusion du bail, librement convenu du principe et des modalités de cette augmentation du loyer.
Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation.
Alors qu’elle avait précédemment admis la licéité d’une clause prévoyant une révision forfaitaire annuelle de 4,5% (Cass. Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-16.042), la Haute juridiction casse l’arrêt d’appel et revient sur sa position en affirmant désormais qu’une telle clause doit être réputée non écrite.
En effet, à la différence d’un loyer progressif par paliers, une telle clause, qui ne prévoit ni plafond ni limitation dans le temps, institue une augmentation forfaitaire, périodique et automatique du loyer sans terme. Elle s’analyse dès lors en une clause de révision du loyer exclusivement à la hausse, ayant pour effet de faire échec à l’application des dispositions légales d’ordre public encadrant la révision du loyer.
Cette décision appelle les parties à une vigilance accrue lors de la rédaction de leur bail commercial, notamment s’agissant des modalités d’augmentation du loyer en cours de bail. Si la liberté contractuelle demeure le principe et permet aux parties de prévoir conventionnellement une augmentation du loyer, la Cour de cassation les invite à porter une attention particulière aux modalités de mise en œuvre de tels mécanismes, dès lors que ceux-ci sont susceptibles de contourner les règles impératives du statut des baux commerciaux.
Elle s’inscrit, par ailleurs, dans un contexte où le législateur, à la faveur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, a manifesté sa volonté d’encadrer les loyers commerciaux dans une logique de réciprocité des variations.