le 05/12/2019

Vente immobilière et catastrophe naturelle

Cass. Civ., 3ème, 7 novembre 2019, n° 18-13.463

En matière de vente immobilière, le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur en cas de sinistres résultant de catastrophes naturelles intervenus sur le bien immobilier. A défaut, il encourt l’annulation de la vente. 

En effet, aux termes de l’article L. 125-5 (IV) du Code de l’environnement, le vendeur a une obligation d’information, sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues ayant affecté en tout ou partie l’immeuble objet de la vente, pendant la période où il a été propriétaire, et des sinistres dont il a été lui-même informé. 

Doivent ainsi être mentionnés les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe technologique ou naturelle constatée par arrêté interministériel.  

Cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. 

A défaut, aux termes de l’article L. 125-5 (V) le non-respect de ces obligations d’information peut permettre à l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat de vente ou d’exiger une diminution du prix de la transaction. 

C’est sur ce point, que la Cour de cassation a dû se prononcer le 7 novembre 2019. 

En effet, l’acquéreur d’une maison a constaté l’apparition de fissures sur la façade, postérieurement à l’acquisition de celle-ci. 

Toutefois, le vendeur, au moment de la signature de l’acte authentique de vente, n’a pas signalé que le bien immobilier était situé dans une zone frappée par une longue sècheresse quinze ans plus tôt, et qu’en vertu d’un arrêté de catastrophe naturelle, une indemnisation lui a même été allouée. 

L’acquéreur demande alors l’annulation de la vente. 

 
Les juges du fond ont considéré qu’il s’agissait d’une information essentielle à la charge du vendeur, et qu’à cet égard le consentement de l’acquéreur a été vicié par le silence fautif du vendeur qui, a omis de déclarer cette catastrophe naturelle dans l’état des risques produit d’une part, et a déclaré dans l’acte de vente “ qu’à sa connaissance le bien n’avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles” d’autre part. 

Cette information n’aurait certainement pas amené l’acquéreur à contracter dans les mêmes conditions s’il avait eu connaissance, même au dernier moment de cette information, ont estimé les juges. La vente a été annulée.  

La Cour de cassation approuve ce raisonnement. 

L’information dissimulée était donc objectivement et évidemment une information substantielle, et il n’était donc pas nécessaire de prouver qu’elle était déterminante dans le consentement de cet acquéreur.  

Lors d’une vente immobilière, le propriétaire doit signaler les catastrophes naturelles qui ont affecté l’immeuble, même si elles ont eu lieu des années auparavant. Si l’acquéreur venait par la suite à apprendre qu’un tel événement s’est produit, il pourrait obtenir l’annulation de la vente en soutenant avoir été trompé par des manœuvres.