le 15/06/2017

Valeur probatoire de la notice descriptive de travaux en matière de VEFA

Cass. civ., 3ème, 18 mai 2017, n° 16.16-627

En l’espèce, un promoteur avait livré une maison à des acquéreurs dont les façades n’étaient pas de la couleur attendue.

Les acquéreurs ont alors assigné le promoteur en indemnisation du coût de la mise en conformité des briques. Ils ont obtenu gain de cause en première instance mais leur demande a été rejetée en appel, puis en cassation au motif que la couleur de la façade n’a jamais été contractuellement prévue.

Les acquéreurs rappelaient, à l’appui de leur pourvoi, les dispositions des articles L. 261-11 et R. 261-13 du Code de la construction et de l’habitation donnant valeur contractuelle à la notice descriptive des travaux ainsi qu’à tout document déposé chez le notaire auquel l’acte de vente fait référence, dont le permis de construire qui prévoyait une couleur de façade différente de celle appliquée. Le vendeur s’était également expressément engagé à respecter cette couleur dans l’acte de vente et cette exigence avait été reprise sur les documents publicitaires, dans la notice descriptive sommaire transmise aux acquéreurs avant conclusion du contrat de réservation, ainsi que dans le dossier de consultation des entreprises. A l’inverse, la notice descriptive des travaux annexée à l’acte de vente définitif ne stipulait pas de couleur particulière.

Cette argumentation a été rejetée par la Cour de cassation qui se fonde exclusivement sur la notice descriptive annexée au contrat de vente qui imposait seulement à l’architecte la pose de murs en brique. En outre, les acquéreurs avaient été informés par le vendeur des modifications qui avaient été apportées aux plans et notices descriptives depuis la signature du contrat préliminaire.

Ainsi, par cet arrêt, il apparait que la notice descriptive des travaux prime sur les autres documents contractuels permettant d’apprécier l’obligation de délivrance du vendeur et ce, au détriment d’autres documents tels que le permis de construire.

Cette prépondérance de la notice descriptive des travaux peut s’expliquer par la nécessité de faire primer le contrat de vente final et ses annexes en cas de contrariété de contenu des nombreux documents contractuels d’une VEFA.

La Cour de cassation avait ainsi pu retenir que l’indication de la surface habitable approximative dans le contrat de réservation était valide dans la mesure où le document indiquant une surface habitable supérieure n’avait pas été annexé au contrat ni signé. L’acquéreur n’était donc pas fondé, dans ce cas, à refuser de verser le solde du prix (Cass. civ.,3ème, 8 juin 2005, n° 04-11.797).

Pour autant, faire primer la notice descriptive des travaux sur le permis de construire pourrait être source de contentieux entre les acquéreurs en VEFA et l’Administration dans le cas où le bien construit ne répondrait pas aux mentions du permis de construire.