Le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L. 145-38 du Code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail même lorsque, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, la date d’exigibilité du loyer renouvelé a été reportée.

Par cet arrêt de rejet, la Cour de cassation approuve une Cour d’appel pour avoir fixé le point de départ du délai de trois ans de l’article L. 145-38 du Code de commerce, non pas à la date d’exigibilité du loyer du bail renouvelé, mais à la date de renouvellement du contrat.

En l’espèce, le preneur avait fait une demande de renouvellement et, faute de réponse du bailleur dans les trois mois, celui-ci avait été réputé accepter le principe du renouvellement du bail en application de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce. Le bailleur avait ensuite demandé en justice la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative.

Il existait ainsi un décalage entre la date à laquelle le bail avait été renouvelé, le 1^er avril 2007, et celle à laquelle le nouveau loyer était devenu exigible, le 23 juin 2008 (correspondant à la date de la demande ultérieure du bailleur).

À l’occasion de la révision triennale du bail, le litige s’était cristallisé autour de l’indice de référence à prendre en considération. En effet, le bailleur et, avec lui, les Juges du fond, avaient retenu le dernier indice connu lors du renouvellement du bail (en 2007), tandis que le preneur estimait que c’était l’indice en vigueur lors de la fixation du nouveau loyer (en 2008) qu’il convenait de considérer.

La Cour de cassation tranche ainsi le débat en approuvant la Cour d’appel d’avoir « exactement retenu » que le point de départ du délai triennal se situe à la date de renouvellement du bail, la circonstance du report de la date d’exigibilité du loyer renouvelé étant sans incidence sur la date de prise d’effet du nouveau. Cette analyse mérite approbation au regard de la lettre de l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui évoque le « point de départ du bail renouvelé ».