le 17/02/2016

Reprise pour reconstruire : le local de remplacement doit exister lors du congé

Cass. Civ., 14 janvier 2016, n° 14-19.092

Pour s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur qui entend reprendre les lieux loués en vue de sa reconstruction doit proposer un local de remplacement qui existe au moment de la délivrance du congé.

Tel est, du strict point de vue de l’application du statut des baux commerciaux l’enseignement de l’arrêt rapporté, de rejet sur ce point (dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 6 janv. 1976, Bull. civ. III, n° 2 ; V. aussi Civ. 3e, 7 déc. 1977, Bull. civ. III, n° 430).

En l’espèce, devant les frais que nécessitait la mise aux normes d’une galerie marchande, son nouvel acquéreur avait décidé de la démolir et de la reconstruire à proximité. Et il avait cru pouvoir s’affranchir du versement d’une indemnité au locataire demandeur en lui communiquant les plans des lieux et du local offert, alors que la galerie marchande était en cours de construction et que le local commercial n’existait pas encore.

Cette décision retiendra également l’attention en ce qu’elle censure une Cour d’appel ayant rejeté la demande du locataire en réparation du trouble de jouissance dû au défaut d’entretien des locaux et de leurs abords, au motif que le bailleur avait exécuté les travaux auxquels il avait été condamné en référé et que le locataire ne produisait pas de pièces postérieures justifiant de nouveaux désordres imputables au bailleur.

C’est au visa des articles 1147 et 1719 du Code civil que le Juge du droit casse cette solution au motif que « l’exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n’est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer » (Rappr., par ex., appliquant le principe de la réparation intégrale du préjudice, Civ. 3e, 7 mai 2014, n° 13-10.397, AJDI 2015. 118, obs. F. de La Vaissière).