le 23/01/2020

Précision sur la forme du congé du bail commercial

Cass. Civ., 3ème, 24 octobre 2019, FS-P+B+I, n° 18-24.077

Au cours des dernières années, les modalités de délivrance du congé du bail commercial ont connu des modifications successives.

En effet, avant la loi Pinel du 18 juin 2014, tout congé d’un bail commercial devait être donné par acte extrajudiciaire, y compris le congé pour une échéance triennale.

La loi Pinel a ensuite prévu la possibilité de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception à l’échéance triennale. Ainsi, l’article L. 145-9 du Code de commerce a été modifié afin de permettre aux parties, preneurs comme bailleurs, de choisir entre la lettre recommandée et l’acte extrajudiciaire pour tout type de congé.

En revanche, la loi Macron du 6 août 2015 est venue restreindre à nouveau la possibilité de donner un congé par lettre recommandée avec avis de réception pour un bail commercial. Cette loi a ainsi modifié :

  • l’article L. 145-9 du Code de commerce en imposant pour les congés la forme d’un acte extrajudiciaire ;
  • l’article L. 145-4 du Code de commerce en supprimant le renvoi à la forme et aux délais de l’article L. 145-9, prévoyant désormais que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».

 

On peut donc relever une évidente contradiction entre les articles L. 145-4 et L.145-9 du Code de commerce à laquelle la Cour de Cassation semble répondre en indiquant « l’article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donné congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».

Si cette solution semble à notre sens parfaitement logique au regard de l’adage specialia generalibus derogant, certaines difficultés restent cependant à trancher s’agissant d’un congé qui serait donné par le preneur à un terme ne correspondant pas à une échéance triennale ou encore en période de tacite prolongation. La sécurité juridique impose selon nous de recourir à un acte extrajudiciaire.