le 18/01/2018

Lorsque le vendeur ne peut ignorer les vices affectant le bien vendu, la clause de non-garantie des vices cachés est inopposable à l’acquéreur

Cass., civ., 3ème, 29 juin 2017, n° 16-18087

Par acte du 14 novembre 2007, et par l’intermédiaire d’un agent immobilier, les consorts X ont vendu à une société civile immobilière (SCI) le rez-de-chaussée d’un immeuble où avait été exploité un garage automobile.

L’acquéreur avait expressément indiqué dans l’acte de vente qu’il avait l’intention d’affecter ce bien l’habitation.

L’acte de vente stipulait également que l’acquéreur prendrait les biens vendus « dans l’état où il se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur, soit de l’état du sol ou du sous-sol de l’immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées, soit de l’état des biens vendus, de l’immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés ».

L’acquéreur a fait procéder, postérieurement à la vente, à une étude de diagnostic qui lui a révélé la présence dans le sous-sol d’hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées qui se sont révélées fuyardes, le tout rendant nécessaire la dépollution des sols.

La SCI a par conséquent assigné notamment les consorts X, vendeurs, et les notaires instrumentaires, en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice.

La Cour de cassation, approuvant la Cour d’appel de Toulouse, a considéré « qu’ayant retenu à bon droit qu’en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l’existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n’avait été révélée à l’acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d’appel, appréciant souverainement la portée du rapport d’expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ».

Ainsi, lorsqu’il est démontré que le vendeur ne pouvait ignorer le vice affectant le bien vendu et qu’il n’en a pourtant nullement informé le futur acquéreur, le vendeur ne peut pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

Les vendeurs doivent donc avoir conscience que l’insertion d’une telle clause au sein d’un acte authentique de vente, ne les dispense en rien d’informer leurs acquéreurs des vices affectant le bien dont ils auraient connaissance.