le 15/03/2017

L’obligation de construire : critère de distinction entre le bail emphytéotique et le bail à construction

Cass, civ. 3ème, 8 septembre 2016, n° 15-21381

Par acte en date du 25 janvier 1928, une société a pris à bail un terrain, pour une durée de 99 ans et moyennant un loyer annuel de 1 franc.

La société preneuse a édifié sur ce terrain un casino d’été et un complexe de loisirs.

Lors de la sollicitation par les bailleurs de la révision du loyer, un litige est né avec le preneur sur la qualification du bail ; les Juges du fond ont retenu la qualification de bail emphytéotique.

La société preneuse a formé un pourvoi en cassation, faisant valoir que le bail litigieux était un bail à construction, et non un bail emphytéotique, dans la mesure où, selon elle, le contrat stipulait qu’à défaut de réalisation de l’immeuble à usage de casino, le bail serait résilié.

En réalité, la société preneuse avait la faculté, et non l’obligation, de faire édifier des immeubles sur le terrain ; quant à la prétendue clause résolutoire sanctionnant le défaut de construction, elle n’avait pour objet que de prévoir qu’à défaut d’obtention des autorisations nécessaires à l’exploitation du casino, le bail n’aurait aucun effet.

C’est ainsi que la Cour de cassation a jugé :

« Mais attendu qu’ayant relevé que les termes du bail, qui prévoyait seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino, ne mettaient à la charge de la société Cannes Balnéaire aucune obligation de construire et retenu, sans la dénaturer, que la clause stipulant que, « dans le cas où la ville de Cannes ne donnerait pas à la société Cannes Balnéaire les autorisations nécessaires à l’exploitation d’un casino, il est entendu que le présent bail n’aura aucun effet », n’était pas une clause résolutoire mais une condition concernant l’exploitation du casino et n’édictait aucune obligation de construire, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le contrat devait être qualifié de bail emphytéotique ».

La Cour de cassation rappelle fermement que, comme son nom l’indique, l’obligation de construire est un élément déterminant de la qualification du bail à construction.

La simple faculté de construire ne peut en aucun cas permettre la qualification de bail à construction, mais permet en revanche de distinguer celui-ci du bail emphytéotique : en l’absence d’obligation de construire, le bail sera qualifié de bail emphytéotique.