le 30/08/2016

L’inapplication de l’article L. 311-2 et 311-3 aux occupants de biens cédés amiablement

Cass. Civ., 3ème, 16 juin 2016, n° 15-18143

La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejetant une demande d’indemnisation d’un sous-locataire d’un bien acquis amiablement par une autorité expropriante après  déclaration d’utilité publique (DUP), aux motifs qu’il n’était pas connu de l’autorité expropriante et qu’il n’avait pas été dénoncé par le propriétaire dudit bien.

Les Juges du second ressort s’étaient fondés sur les dispositions des articles L. 311-2 et L. 311-3 du Code de l’expropriation (ancien article L. 13-2) – et donc à l’absence de dénonciation d’un sous-locataire par le propriétaire et l’absence de réaction de ce dernier à la mise en demeure résultant de la publicité collective mise en œuvre dans le cadre de l’expropriation – pour constater l’extinction de ses droits par l’effet de la cession amiable et exclure toute indemnisation de la société sous-locataire.

La troisième Chambre civile a cassé cet arrêt en précisant que si une cession amiable post-DUP éteint par elle-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur l’immeuble en cause, elle confère néanmoins aux titulaires de ces droits, un droit de créance sur l’expropriant.

En outre, les formalités imposées par l’ancien article L. 13-2 du Code de l’expropriation ne s’appliquent pas en l’absence d’expropriation. Dans le cadre d’une cession amiable post-DUP, la société sous-locataire ne pouvait donc être déchue de son droit à indemnité pour n’avoir prétendument pas été dénoncée par le propriétaire.

La Cour de cassation constate alors la violation des articles L.12-2 et L. 13-2 anciens du Code de l’expropriation, ensemble l’article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme (CESDH).

Il ressort de cette décision publiée au Bulletin que les dispositions des articles L. 311-2 et L. 311-3 du Code de l’expropriation ne sont pas opposables aux occupants non dénoncés de biens vendus amiablement après la DUP, ou antérieurement à une DUP lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du Juge de l’expropriation.