Principe : Les dispositions de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce disposent que « n’est pas soumise [au statut des baux commerciaux] la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». La convention d’occupation précaire (COP) offre ainsi la possibilité pour le propriétaire d’un bien immobilier d’en offrir l’occupation sans être assujetti au régime protecteur des baux commerciaux avec les obligations qu’il implique (durée 3, 6, 9 ; indemnité d’éviction). A priori très avantageuse, la validité de la COP ne demeure pas moins soumise au respect de deux conditions essentielles.

Points de vigilance : La validité d’une COP est en effet subordonnée au respect de deux exigences. La première est fixée par la lettre du texte de l’article L. 145-5-1 qui rappelle d’abord qu’elle doit être conclue qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En d’autres termes, un motif objectif de précarité doit exister lors de la formalisation de la COP. C’est par exemple le cas lorsque le bien occupé fait partie d’une zone d’activité ou se situe dans l’emprise d’un projet foncier. La seconde exigence est quant à elle fixée par la jurisprudence, laquelle considère que la COP doit également prévoir une redevance d’occupation fixée soit inférieure au prix du marché. En effet, la redevance doit en effet tenir compte du caractère précaire de l’occupation. A défaut pour le bailleur de respecter l’une de ce deux obligations, alors la COP encourt un risque sérieux de requalification en bail commercial avec toutes les obligations y étant attachées.

En pratique : Le recours à la COP est envisageable lorsqu’il s’agit, pour le propriétaire d’un bien vacant, de valoriser son bien par une occupation qu’il sait être nécessairement temporaire, soit parce qu’il a pour objectif de vendre ledit bien libre de toute occupation dans un futur proche, soit parce qu’il se trouve dans le périmètre d’une intervention foncière incompatible avec une occupation pérenne conférée par un bail.