Les actions dérivant d’un bail d’habitation sont soumises à la prescription triennale de 3 ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

Cass., Civ., 3ème, 26 janvier 2017, n° 15-27.580

Un bailleur social avait assigné ses anciens locataires, après leur libération des lieux, en paiement d’une somme au titre des réparations locatives et d’un solde de loyer.

Saisi du litige, un Tribunal d’instance avait considéré, dans un jugement du 7 septembre 2015, qu’en application de la prescription biennale édictée par l’article L. 137-2 du Code de la consommation, l’action du bailleur était prescrite.

A cet effet, le Juge d’instance a considéré que, le bailleur social étant un professionnel de la location immobilière sociale et la location d’un logement une fourniture de services, le locataire devait être considéré comme un consommateur et, de ce fait, que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas applicable.

Saisie du litige, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a très naturellement cassé, aux termes d’un arrêt de principe, le jugement du Tribunal d’instance, en rappelant le caractère exclusif du régime posé par la loi du 6 juillet 1989 aux baux d’habitation, notamment la prescription triennale de son article 7-1, en indiquant :

« Attendu qu’en application [de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989], toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; qu’aux termes de [l’article L137-2 du Code de la consommation], l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

[…]

Qu’en statuant ainsi, alors que le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article -1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés le tribunal d’instance a violé les textes susvisés, le premier par refus d’application et le second par fausse application ».

Ce faisant, la Cour de cassation rappelle que la règle spéciale déroge aux règles générales et écarte toute tentative de requalification du logement en bien de consommation.

 

 

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