La loi ELAN renforce – un peu – la lutte contre l’occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d’habitation

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Une réforme des règles applicables en matière d’occupation illicite de la propriété d’autrui était attendue par les propriétaires. Ces derniers regrettaient parfois d’avoir à souffrir d’importants délais procéduraux pour recouvrer la jouissance de leurs biens, notamment une fois que la décision d’expulsion avait été prononcée par le juge.

En effet, lorsque que le propriétaire avait réussi à obtenir d’un juge une décision constatant l’occupation sans droit ni titre de son bien et ordonnant l’expulsion des lieux, la mise en œuvre de cette expulsion demeurait subordonnée au respect de délais légaux prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Seule une décision spéciale relevant de l’appréciation souveraine du juge pouvait écarter le bénéfice de ces délais en cas de voies de fait.

Dès lors, aucune action ne pouvait être entreprise à l’encontre des occupants avant l’expiration d’un délai de deux mois qui suivait la signification du commandement de quitter les lieux (L. 412-1) ni pendant la période dite de la trêve hivernale (L. 412-6), et ce y compris lorsque les occupants s’étaient introduits sans aucun titre dans les lieux (squat).

Le législateur a donc entendu aménager ces délais en dissociant désormais les occupations illicites qui résultent de la déchéance d’un titre (résiliation du bail d’habitation par exemple) des occupations illicites entreprises sans aucun titre (squat).

Dorénavant, s’agissant des délais de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et si l’expulsion porte sur un lieu habité, le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre de l’expulsion ne s’appliquera pas lorsque le juge aura constaté que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrée dans les locaux par voies de fait – c’est-à-dire sans aucun titre valable.

S’agissant ensuite des délais de l’article L. 412-6 du Code susvisé, le bénéfice du sursis à exécution pendant la période hivernale ne sera plus de droit et sera désormais fonction de la qualité du lieu occupé, à savoir s’il s’agit d’un domicile ou d’un autre lieu.

Le sursis à exécution en période hivernale ne s’appliquera pas lorsque la mesure d’expulsion aura été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans un lieu qui constitue le domicile (personnel ou professionnel) et que cette introduction résultera de voies de fait.

En revanche, concernant l’occupation illicite de tout autre lieu, le juge conservera la faculté de conserver, supprimer ou réduire le bénéfice du sursis à exécution.

 

En conclusion, la loi ELAN permet aux propriétaires d’accélérer la mise en œuvre des mesures d’expulsion en supprimant, dans toutes les hypothèses, le bénéfice du délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution lorsque l’introduction des occupants s’est effectuée par voies de fait.

S’agissant plus spécifiquement de la période hivernale, la loi ELAN accélère également la mise en œuvre des mesures d’expulsion dans les hypothèses où les lieux occupés constituent le domicile personnel ou professionnel d’autrui.

Les autres types d’occupation demeurent quant à elles soumises à l’appréciation souveraine du juge qui peut décider de maintenir, réduire ou supprimer le bénéfice du sursis à exécution au regard des circonstances de chaque litige.

Enfin, il convient de souligner que l’introduction de ces nouvelles dispositions ne privent pas les occupants de leur droit de bénéficier de délais de grâce. Ces derniers peuvent en effet toujours être sollicités par-devant le juge de l’exécution une fois la décision d’expulsion prononcée.

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