Immobilier : opposabilité de la division d’un lot et paiement des charges

Cass. Civ., 3ème, 7 février 2019, n° 17-31.101, FS-P+B+I

Le 7 février 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation devait se prononcer sur le point de savoir si la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

En l’espèce, une SCI, propriétaire d’un lot dans un groupe d’immeubles soumis au statut de la copropriété, a divisé son lot. Par la suite, l’administrateur provisoire de la copropriété a reçu du notaire la notification de la cession des lots issus de cette division. La SCI a été assignée en paiement d’un arriéré de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires.

Les juges du fond ont fait droit à cette demande. Selon eux, la SCI n’a pas respecté les dispositions combinées de l’article 11, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et 74 du règlement de copropriété selon lesquelles, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale. Dès lors, la SCI n’ayant pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, la division du lot était inopposable au syndicat et la SCI restait débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division.

La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 11 de la loi du 10 juillet 1965, 6 du décret du 17 mars 1967, et 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 : « Qu’en statuant ainsi, alors que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

C’est donc seulement si le transfert de la propriété d’un lot n’a pas été notifié au syndic que l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat, et reste redevable de la totalité des charges de copropriétés sur le lot d’origine avant division.

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