Un bailleur a consenti un bail commercial à une autre société laquelle l’a sous-louée à une autre.
Une dette locative étant apparue, le bailleur a mis en demeure la société locataire de payer dans le mois des arriérés de charges et d’indexation de loyers par lettre recommandée avec demande d’avis de réception visant la clause résolutoire.
Le courrier susvisé contenait mention du délai légal d’un mois de l’article L.145-41 du Code de commerce pour régulariser la situation ainsi qu’un décompte détaillé de la dette locative.
La Cour d’appel a accueilli la demande du bailleur de résiliation de plein droit du bail au motif que : « Le bail stipule sa résiliation de plein droit après une mise en demeure d’exécution ou un commandement de payer ; Une lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur, que la sommation de payer rappelle au locataire le délai légal d’un mois et comporte un décompte détaillé de la dette et qu’à défaut de contestation dans le délai légal, le bail principal a été résilié de plein droit entrainant la résiliation du sous bail ».
La troisième chambre civile de la cour de cassation, revenant sur sa jurisprudence antérieure (Cass, Civ 3ème, 13 mars 2002, n°00-17.391) a, dans un attendu de principe limpide, cassé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel en jugeant :
« La mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire. »
Cette solution de principe est parfaitement justifiée au regard du visa des articles L.145-41 du Code de commerce et L. 145-15 du même code.
En effet, le premier texte rappelle l’exigence qui incombe au bailleur de procéder par voie extrajudiciaire lorsqu’il entend mettre en œuvre la clause résolutoire contenue dans le bail, tandis que le second répute non écrite, quelle que soit sa forme, toute clause d’un bail qui serait contraire à la règle d’ordre public, que constitue le premier.
La Cour de cassation rappelle la distinction entre les notions de « commandement de payer » relative à un acte d’huissier (L. 145-15 du Code de commerce) et de « mise en demeure » (nouvel article 1344 du Code civil) et ainsi l’exigence d’un acte extrajudiciaire pour le bailleur souhaitant mettre en œuvre la clause résolutoire.
Ce faisant, la Cour de cassation prend dans cet arrêt le contrepied de sa jurisprudence antérieure et de la Loi Pinel du 18 juin 2014 (n° 2014-626) qui a allégé le formalisme dans la gestion du bail commercial et consacre ainsi son attachement au respect des textes de loi d’ordre public au détriment de la liberté contractuelle.