le 24/05/2018

Droit immobilier : action estimatoire et principe de réparation intégrale du préjudice

Cass., 3ème civ., 14 décembre 2017, n° 16-24.170

Par acte en date du 20 juillet 2007, un vendeur a cédé aux acquéreurs, au prix de 98.000 euros, une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes. Se plaignant de l’apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros œuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire.

Sur le fondement de l’article 1644 du Code civil, les acquéreurs ont choisi d’engager une action estimatoire, c’est-à-dire de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La Cour d’appel de Bourges a condamné le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291, 08 euros au titre de la restitution d’une partie du prix d’achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers.

Considérant que la Cour d’appel avait indemnisé les acquéreurs au-delà du préjudice que leur ont causé les vices affectant la maison, le vendeur a formé un pouvoir en cassation.

La Cour de cassation, au visa du principe de la réparation intégrale du préjudice, a cassé l’arrêt de la Cour d’appel, considérant :

« qu’en statuant ainsi, alors que la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose, la Cour d’appel a violé le principe susvisé ».

En effet, il avait déjà été jugé par la Cour de cassation que l’action estimatoire de l’article 1644 du Code civil devait permettre « de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vice caché » (Cass, 3ème civ, 1er février 2006, n° 05-10845).

La réduction du prix comprend donc nécessairement le coût de réparation des vices cachés, ce dont la cour d’appel n’a pas tenu compte, dans la mesure où elle a non seulement restitué une partie du prix de vente, mais également alloué une indemnité pour la démolition et la reconstruction du bien.

Cet arrêt a donc le mérite de rappeler ce que signifie le principe de la réparation intégrale du préjudice et ce que permet de recouvrer une action estimatoire fondée sur l’article 1644 du Code civil.