le 18/01/2018

Le délai de prescription de l’action en rétractation du bailleur court à compter du jour où il a eu connaissance du motif grave et légitime fondant son refus de renouvellement

Cass., civ., 3ème, 9 novembre 2017, n°16-23.120

Un bailleur avait consenti un bail commercial à une locataire le 1er février 1999 qu’il a entendu renouveler suivant congé avec offre de renouvellement signifié le 14 février 2008.

Ayant appris le 7 mars 2012 que les lieux n’étaient pas exploités conformément à leur destination contractuelle, le bailleur a adressé une mise en demeure au locataire le 4 janvier 2013.

En l’absence de mise en conformité de sa locataire, le bailleur a rétracté le 18 mars 2013 son offre en raison d’un motif grave tenant à la violation de la destination contractuelle.

Le bailleur a assigné son locataire le 19 avril 2013 en validité du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

La Cour d’appel ayant accueilli la demande du bailleur, le locataire s’est pourvu en cassation au motif que l’action en rétractation du bailleur serait prescrite.

Plus précisément, le preneur avançait d’une part que le point de départ du délai de prescription de l’action du bailleur est la date de délivrance du congé, et d’autre part, que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement court à compter du jour où un bailleur prudent ou diligent aurait dû découvrir le motif grave et légitime qui fonde son refus de renouvellement.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que :

« Le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement de bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus ».

En l’espèce, l’action du bailleur n’était pas prescrite puisqu’il a eu connaissance du motif grave et légitime de refuser le renouvellement le 7 mars 2012 et a assigné son locataire le 19 avril 2013, respectant la prescription biennale de l’article L145-60 du Code de commerce.

En retenant comme point de départ du délai de prescription de l’action en rétractation du bailleur au jour où ce dernier a effectivement eu connaissance de l’infraction et non au jour où il aurait dû en avoir connaissance, la Cour de cassation préserve la possibilité d’action de ce dernier.