Crédit-bail immobilier : quel acte confère au crédit-preneur la qualité de propriétaire ?

Cass, Civ., 1ère, 9 janvier 2019, n° 17-31.609 et n° 17-31.610

 

Principe : Le crédit-bail immobilier est un mode privilégié de financement d’acquisition de biens professionnels, qu’il s’agisse notamment de bureaux, commerces, locaux d’activités ou hébergements hôteliers, et permet d’exploiter dans de bonnes conditions des immeubles affectés à une activité professionnelle. Quoi qu’il en soit, la qualification du crédit-bail immobilier reste la même : il s’agit d’une opération de financement dans laquelle le crédit-bailleur, bien que juridiquement propriétaire de l’immeuble, entend se cantonner à un rôle de financier et laisser à son cocontractant, le crédit-preneur, le soin d’assumer les risques et obligations qui auraient dû ou pu incomber au propriétaire et de régler les questions d’administration courante de l’immeuble. Sur un plan juridique, le crédit-bail est une convention sui generis où se mêlent différents contrats : prêt, location et promesse de vente, suivie, le cas échéant, d’une vente. L’encadrement légal est assez réduit (art. L. 313-7 du Code monétaire et financier), mais la jurisprudence a su, jusqu’à présent, en combler les lacunes. La Cour de cassation est intervenue le 9 janvier 2019 afin de clarifier le point relatif à la nature de l’acte qui confère la qualité de propriétaire au crédit-preneur.

 

Clarification : la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel, lorsque le crédit-bail immobilier prévoit la cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, seule la levée de l’option d’achat par le preneur a pour effet de lui transférer la propriété du bien, à l’exclusion de tout autre acte juridique. Ainsi, le fait pour un crédit-preneur, une SCI, de consentir lui-même un bail sur le bien, antérieurement à la levée de l’option d’achat, ne lui confère pas la qualité de propriétaire du bien.

 

Apport : Cette jurisprudence précise que dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, seul l’acte authentique constatant la levée de l’option d’achat par le Preneur a pour effet de lui transférer la propriété du bien.

 

Par Samira Nina, Avocate à la cour

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