La problématique des conditions d’existence des droits réels de jouissance spéciale vient à nouveau d’être posée devant le Cour de Cassation.

A cet égard, le 7 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation devait se prononcer sur le point de savoir si les droits de jouissance spéciale, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis.

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) avait acquis, en 2004, divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d’un immeuble en copropriété.

Les vendeurs avaient signé, le 20 août 1970, une convention « valant additif » au règlement de copropriété, par laquelle ils s’engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires.

Désireuse d’échapper à cette obligation, la SCI a fait valoir en justice l’expiration des effets de la convention.

Ses demandes ayant été rejetées, elle s’est pourvue en cassation, faisant notamment valoir la prohibition des engagements perpétuels.

Saisie d’un pourvoi, la Cour de Cassation a jugé sur un motif de pur droit :

« Mais attendu qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ; que la cour d’appel a retenu que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires ; qu’il en résulte que ces droits sont perpétuels ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation  »

C’est ainsi que la Cour de Cassation admet explicitement qu’un droit réel sui generis attaché à un lot de copropriété établi pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires est perpétuel.